Gli “attori” e le “comparse” nell'assemblea di condominio: tra vere finzioni e false realtà

Nel comparto normativo non esiste una noma che racchiuda le figure che ruotano intorno al condominio e in particolare all'assemblea.

L'art. 1136 c.c. detta le condizioni affinché le delibere possano essere adottate in modo valido prevedendo i quorum di presenza e di voto.

Proprio il quorum varia a seconda dell'oggetto della delibera.

Ad ogni buon conto il binario prevede il c.d. quorum per teste e il quorum millesimale, ogni decisione deve raggiungere il voto favorevole di un certo numero di condomini che, al contempo, rappresentino una certa porzione dell'intero fabbricato.

Detto ciò, non esiste null'altro.

Nessuna norma che dica chi e come deve partecipare alla riunione.

In buona sostanza, se si dovesse disegnare l'assemblea, così come voluta dal legislatore, si riconoscerebbero solo pochi attori principali.

a) Il condomino e l'avente diritto

I condomini e gli aventi diritto sono soggetti aventi diritto a partecipare all'assemblea.

Lo dice chiaramente l'art. 66 disp. att. c.c: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c. del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

Quindi, gli aventi diritto hanno pieno diritto a ricevere la convocazione, che costituisce un dovere per l'amministratore di convocarli.

Il diritto ad essere convocati determina il diritto a partecipare, che può essere esercitato o meno.

b) L'amministratore

Questa è una figura di sicuro inquadramento normativo.

La legge dice come e quando deve essere nominato, le modalità con cui deve esercitare il suo mandato, le caratteristiche formali e sostanziali che deve rivestire per esercitare e conservare il suo ruolo.

Dall'altro, però, nessuna norma indica la presenza dell'amministratore come obbligatoria in sede assembleare.

Il professionista è sicuramente il soggetto tenuto a convocarla, ma la sua presenza, sebbene opportuna per rendere i chiarimenti necessari e fare da regista, non è però obbligatoria.

Tornando alla raffigurazione dell'assemblea, la figura dell'amministratore è sicuramente un personaggio solo abbozzato o comunque non bene messo a fuoco.

c) Rappresentante del condomino comproprietario

Una vera e propria new entry nel diritto condominiale, il rappresentante della multiproprietà del bene immobile.

Figura fortemente voluta dal legislatore e, si ritiene, ben accetta dal mondo degli amministratori.

Infatti, sapere che in assemblea in rappresentanza delle molte persone fisiche, enti e/o società che dividono il diritto reale di proprietà di una unità immobiliare, intervenga un solo soggetto è fonte di certezza del voto e sicura immunità da problemi.

La norma indica solo che il rappresentante sia il soggetto che presenzia l'assemblea, il che significa che l'amministratore deve inviare la comunicazione a tutti i comproprietari con invito ad indicare il rappresentante ai fini assembleari.

Il voto espresso dal rappresentante vincola i rappresentati.

L'ipotesi è assai ricorrente, basti pensare ai coniugi e/o conviventi more uxorio cointestatari del bene, agli eredi pro indiviso.

Al contempo il dato normativo traccia la modalità con cui il rappresentante deve essere individuato, richiamando testualmente l'art. 1106 c.c.

Chi vive la quotidianità del mondo condominiale sa bene che questa norma è fortemente disattesa.

Ciò detto, non è dato sapere quanto dura la designazione, se e come può avvenire la revoca, se e come il “designato” debba poi relazionarsi con gli altri comproprietari.

Le tesi sono due: la prima vuole l'individuazione valida solo per l'assemblea per cui è indicata; l'altra che ogni volta i comproprietari devono indicare il rappresentante.

Sul punto, non paiono rinvenirsi provvedimenti della magistratura e quindi le tesi sono entrambe da ritenersi accreditate.

Altro quesito è a chi spetta la nomina del rappresentante in caso di inerzia da parte dei diretti interessati.

In assenza di orientamento giurisprudenziale, si può ritenere valida la tesi che individua nel giudice della volontaria giurisdizione l'organo preposto alla nomina.

Il soggetto o i soggetti legittimati a depositare il ricorso per la nomina si possono individuare in tutti coloro che hanno un interesse.

In prima fila, ci sono quindi i comproprietari stessi, ma a seguire occorre valutare se si possono collocare l'amministratore e uno o più condomini.

Sul punto, non è possibile sbilanciarsi oltre al quesito, stante l'assoluta carenza della trattazione del problema, il che lascia aperta ogni valida e fondata interpretazione.

Ciò non toglie comunque che tale figura è certa, ben definita e messa a fuoco dal legislatore come soggetto avente diritto ad essere presente in assemblea.

d) Il rappresentante nel supercondominio

La Riforma del 2013 ha introdotto questa nuova figura (altra new entry), obbligatoria nel condominio di condominii con un numero di partecipanti superiore a 60 (sessanta).

La sua presenza è certa nelle assemblee aventi ad oggetto la gestione ordinaria.

Sconosciuta prima di allora al pari della disciplina del condominio costituito da condominii, semplicemente abbozzata dal legislatore.

Il novellato art. 67 dispatt c.c.infatti testualmente prevede: «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice».

La norma costituisce quindi la culla della nuova figura del “rappresentante”.

È bene evidenziare che è solo una “culla” perché accanto alla sua nomina, ai suoi poteri, il legislatore null'altro dice.

Dato certo quindi che nelle assemblee dei supercondominii con più di sessanta partecipanti aventi ad oggetto l'ordinaria gestione o la nomina dell'amministratore partecipa il rappresentante.

Figura certa da un lato, ma incerta, anzi del tutto indefinita, in tutti gli altri aspetti: durata, revoca, compenso, responsabilità.

In questa sede, però rileva solo che nella raffigurazione dell'assemblea questa è figura presente.

Accanto alla figura ben definita nella corretta individuazione giuridica dei personaggi seduti al tavolo dell'assemblea di condominio, ve ne sono altri ritenuti cardine nella prassi quotidiana, ma sconosciuti al legislatore.

a) Segretario e presidente

Tutte le assemblee si aprono con la registrazione del luogo in cui avvengono e dei presenti in proprio o per delega.

Proprio l'assemblea ha come primo compito la nomina del segretario e del presidente.

Queste due figure divengono veri pilastri dell'assemblea: il segretario è preposto a scrivere il verbale di assemblea (sovente questo ruolo viene delegato all'amministratore), il presidente è il protocollatore della corretta decisione, a lui è dato il compito di verificare l'osservanza delle norme.

Questo per prassi.

In realtà nessuna norma del diritto condominiale prevede le due figure.

Sul punto, si è già formata autorevole giurisprudenza, soprattutto per vertenze ove i verbali venivano tacciati di invalidità per mancata apposizione della firma del presidente e/o del segretario.

Proprio di recente, la Corte di Cassazione (Cass. civ. sez. VI, 16 novembre 2017, n. 27163) ha argomentato lungamente sul punto richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 4806/2005 e enunciando il principio «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto».

Venendo alle figure del presidente e del segretariodi assemblea, la SupremaCorte nella citata recente sentenza è chiara nel valutare che, in mancanza di espressa previsione normativa sia in relazione alla loro presenza-esistenza, sia in relazione all'obbligo di sottoscrizione: «è la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa»(sul punto, Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132); «proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea» (Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1980, n. 4615; Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, 5709).

Nella raffigurazione tecnico giuridica dell'assemblea queste figure non appaiono, mentre sono chiare nella prassi.

In conclusione, l'assemblea di condominio la si può vedere da due diverse prospettive.

Quella pratica, ovvero quella tipica che si tiene in ogni condominio, ove seduto accanto all'amministratore vi sono il presidente e il segretario e davanti tutti i condomini, gli aventi diritto e i rappresentanti delle comproprietà o dei condominii dei supercondominio over 60 partecipanti (per la ordinaria gestione).

Altra storia è invece la giuridica individuazione dell'assemblea, ove solo alcune figure sono certe e tra queste non vi sono l'amministratore, il segretario e il presidente.

Ciò detto, capire i ruoli consente di inquadrare le responsabilità.

Questo accertamento permette poi di tracciare il confine della giusta doglianza tra la valida e l'invalida delibera.