Può essere sospeso il pagamento del canone di locazione ad uso abitativo in presenza di umidità all’interno dell’immobile?

In un appartamento concesso in locazione, compare negli anni umidità sui muri, il conduttore lamenta alla proprietaria il problema, ma nulla di fatto. Come posso agire?

Il contratto di locazione ad uso abitativo costituisce il contratto tipico con cui una parte si obbliga a fare godere all'altra una cosa mobile o immobile verso un determinato corrispettivo, ex art. 1571 c.c.

Infatti, l'art. 1587 c.c. pone tra le obbligazioni principali del conduttore quella di versare, nei termini convenuti o alla scadenza pattuita, il canone di locazione, contro il godimento della cosa altrui e il locatore di ricevere l'esatta e puntuale corresponsione della pigione.

Il corrispettivo non può essere sospeso, sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., che è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass. civ., sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987; Cass. civ., sez. III, 26 gennaio 2015, n. 1317).

Nella fattispecie esaminata l'esistenza di forte umidità all'interno dell'appartamento non rende lo stesso totalmente inidoneo all'uso e pertanto non può essere richiesta la risoluzione per inadempimento del contratto in capo al locatore, ex art.1453 c.c.

Va rilevato che la denuncia dei vizi lamentati dal conduttore devono essere sempre precisi e concordanti e devono diminuire, in modo apprezzabile, l'idoneità ed il conseguente godimento del bene.

Ciò stante, il potere di autotutela invocato dal conduttore, ritenendo, unilateralmente di sospendere il pagamento del canone, per la presenza di richiamati vizi del bene locato, non è applicabile alla presente fattispecie, per le ragioni spiegate.

Chiarito ciò, il conduttore che ha contestato invano alla proprietaria l'esistenza della forte umidità all'interno del proprio appartamento, non può sospendere il pagamento del canone di locazione (o autoridurselo) ma può chiedere la rideterminazione del canone di locazione (riduzione), per non aver goduto totalmente dell'immobile locato.

Va evidenziato che la riduzione dell'utilizzo della res da parte dell'affittuario, può giustificare anche una ulteriore richiesta del risarcimento del danno in capo al proprietario, che deve però essere provato giudizialmente e, soprattutto, il conduttore deve dimostrare di aver subito un danno ulteriore e diverso rispetto alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità della casa in affitto (Trib. Roma 15.6.2017, n.12246).

L'azione da intraprendere è di competenza del Tribunale, in composizione monocratica, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., ove sarà necessario richiedere una consulenza tecnica d'ufficio (ex artt.191 e ss c.p.c.) al fine di individuare, determinare e valutare l'esistenza dei vizi, e la susseguente determinazione della riduzione del canone.

In alternativa, potrebbe essere proposto un accertamento tecnico preventivo (ex artt. 696 o 696 bis c.p.c.), al fine di comprendere prontamente i vizi esistenti, allo scopo di trovare una soluzione bonaria senza intraprendere un giudizio di merito nelle modalità ut supra indicate.