Appalto edilizio

Per l'assolvimento delle proprie finalità istituzionali, che si sostanziano nella conservazione delle parti comuni dell'edificio e nel garantire il godimento dei servizi di interesse collettivo, il condominio opera, di regola, a mezzo di relativi atti negoziali a ciò utili.

Frequente è, pertanto, il riferimento operativo alla figura tipica dell'appalto che, secondo la definizione dettata dall'art. 1655 c.c., è il contratto con cui un soggetto imprenditore, a fronte del conseguimento di relativo corrispettivo, si impegna al “compimento di un'opera o di un servizio”.

Deve, per altro verso, osservarsi che l'appalto può rilevare anche con riferimento al momento genetico del condominio, ossia all'atto dell'ultimazione della costruzione dell'edificio al cui interno sono comprese unità immobiliari in proprietà esclusiva a cui servizio intervengono le parti comuni, poiché può essere stato oggetto del relativo contratto intercorso con l'impresa appaltatrice sua costruttrice, e ciò nel caso in cui si evidenzino vizi o difetti.

La mancanza, però, in capo al condominio, di personalità giuridica, o anche mera soggettività distinta da quella dei condomini che ne integrano il substrato personale e la sua qualificazione di mero “ente di gestione”, ossia apparato organizzatorio appositamente predisposto per l'assolvimento dei propri compiti, determina l'enuclearsi di peculiarità in punto sia di modalità di valida formazione della volontà diretta alla stipula del contratto di appalto che di responsabilità connesse all'esecuzione del negozio.

Profilo qualificante l'appalto, che vale a differenziarlo dall'omologo, quanto a risultato finale, del contratto di prestazione d'opera è la qualità imprenditoriale dell'appaltatore il quale, dotato di adeguata struttura operativa utile all'assolvimento dell'incarico commissionato, affronta ogni rischio connesso alla sua esecuzione.

Frequente è l'affermazione, nella giurisprudenza di legittimità, per la quale l'appaltatore si caratterizza sotto il profilo dimensionale per la titolarità di una struttura imprenditoriale medio-grande, laddove nella locatio operis assume preminente rilievo la figura del prestatore d'opera il quale, per l'adempimento del compito affidatogli, può anche fare utilizzo di ausiliari rimanendo, comunque, egli il principale riferimento in termini di controparte negoziale.

Nella prassi operativa, la gestione corrente del condominio vede l'utilizzo dell'una o dell'altra delle tipologie negoziali a seconda della maggiore o minore complessità dell'intervento conservativo ovvero del servizio da apprestare.

Il rifacimento della copertura e della facciata dell'edificio potrà, quindi, imporre il riferimento ad una struttura imprenditoriale in grado di potervi procedere e che sarà quindi negozialmente coinvolta con un contratto di appalto; la riparazione del portone d'ingresso potrà, invece, essere rimediata incaricando con un contratto di prestazione d'opera un artigiano mentre il servizio di portierato potrà essere garantito assumendo alle dipendenze del condominio e con lo strumento tipico del contratto di lavoro subordinato il portiere.

La stipula di un contratto di appalto che coinvolga quale parte negoziale appaltante il condominio può muovere sia dall'iniziativa autonoma dell'amministratore che da decisione dell'assemblea, a seconda che abbia ad oggetto attività di carattere conservativo delle parti comuni ovvero interventi manutentivi di natura straordinaria o aventi contenuto innovatorio.

Nel primo caso sussiste autonoma legittimazione dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c.; nelle altre ipotesi indicate è, invece, richiesta deliberazione assembleare i cui relativi quorum decisionali vengono a diversamente modularsi secondo l'articolata disciplina offerta dall'art. 1136, commi 4 e 5, c.c. in considerazione del tipo di intervento deciso.

Va, ancora, rilevato che, laddove sussista urgenza, sia l'amministratore che il singolo condomino possono procedere ad eseguire interventi conservativi interessanti le parti comuni, secondo quanto previsto dagli artt. 1135, comma 2 e 1134 c.c. e con i differenti effetti e conseguenze richiamati da tali disposti.

Mette conto, poi, evidenziare che, nel caso di opere di natura manutentiva straordinaria ovvero di innovazioni, la deliberazione dell'assemblea deve prevedere anche la preventiva copertura economica, e ciò o con la predisposizione di apposito fondo speciale ovvero, nel caso in cui lo stipulando contratto di appalto prevedesse il graduale pagamento del corrispettivo in corrispondenza della progressione dei lavori, con la costituzione di relativi stanziamenti per singoli stati d'avanzamento.

Depone in tal senso la previsione dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., posta ad eminente tutela del soggetto appaltatore in punto di concrete possibilità di soddisfo delle proprie pretese creditorie aventi causa nel contratto di appalto.

Nel caso in cui, non sussistendo i presupposti legittimanti ed esorbitando dal legittimo esercizio delle proprie attribuzioni, l'amministratore avesse proceduto alla stipula di contratto di appalto - a mò di esempio per opere di manutenzione straordinaria senza preventiva deliberazione assembleare ovvero, sussistendo urgenza, non riferendo immediatamente dopo all'assemblea - deve escludersi, in capo ai condomini, obbligo alcuno di pagamento del corrispettivo maturato dall'appaltatore poiché trattasi di attività rappresentativa esercitata in carenza di potere e che impegna, quindi, il solo falsus procurator, ai sensi dell'art. 1398 c.c. (Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2017, n. 20136).

Poiché, per dettato normativo, imprenditore è, di regola, a carico all'appaltatore - poiché rientrante nel c.d. rischio d'impresa - tutto ciò che consegue all'esecuzione del contratto d'appalto e che può riferirsi sia alla riuscita e convenienza economica dell'opera e/o dell'attività dedotta in contratto, sia alla sopportazione degli effetti di eventuali danni causati a terzi.

Si ritiene, però, che possa residuare, in capo al committente, concorrente responsabilità quanto ai pregiudizi subiti da soggetti estranei al rapporto contrattuale laddove si evidenzino specifiche violazioni di regole di cautela desumibili dal principio generale del neminem laedere ex art. 2043 c.c. - senza che da ciò derivi, in capo all'appaltante, un generale dovere di supervisione - ovvero in caso di riferibilità dell'evento per culpa in eligendo, per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea ovvero quando l'appaltatore, in forza di pattuizione convenuta, sia stato mero esecutore ed attuatore di specifici ordini e direttive, rimanendo privo di autonomia esecutiva (in tal senso, v. Cass. civ., sez. III, 30 settembre 2008, n. 24320).

Per quel che concerne le ripercussioni degli effetti di tale responsabilità nel contesto endocondominiale, laddove la stipula del contratto abbia fatto capo all' iniziativa del solo amministratore, il quale abbia autonomamente proceduto a determinarne il contenuto e ad individuare l'impresa appaltatrice, sarà costui a sopportarne le relative conseguenze; diversamente, invece, qualora sia intervenuta preventiva delibera assembleare che abbia deciso tali aspetti ed alla quale l'amministratore abbia dato mera esecuzione e vedrà, quindi, l'addebito a carico della collettività dei condomini.

In particolare, e con riferimento alle ipotesi speciali di responsabilità extracontrattuale, qualora il negozio di appalto non abbia previsto e comportato il totale trasferimento, all'appaltatore, del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera appaltata, deve ritenersi perdurante, in capo al committente, poiché attuale detentore del bene, il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. che, poichè di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l'evento lesivo. (Cass. civ., sez II, 14 maggio 2018, n. 11671).

Pertanto, nel caso di interventi interessanti il lastrico di copertura dell'edificio può ritenersi predicabile, in capo al condominio, perdurante responsabilità per i danni conseguenti ad infiltrazioni occorse alla sottostante unità immobiliare in proprietà esclusiva qualora l'appalto non abbia previsto l'attribuzione, all'appaltatore, della piena, totale ed esclusiva fattuale disponibilità di tale àmbito immobiliare per l'esecuzione delle programmate opere conservative.

Sulla scorta dei medesimi principi è stata, poi, affermata la responsabilità risarcitoria del condominio, concorrente con quella dell'imprenditore, nel caso di attività furtiva perpetrata all'interno delle abitazioni in proprietà esclusiva ed agevolata dall'utilizzo dei ponteggi installati dall'impresa appaltatrice per lavori manutentivi interessanti lo stabile, rilevando, quanto al condominio appaltante, un dovere di vigilanza e custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c. poiché soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura (Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 2014, n. 26900).

Qualora l'appalto abbia avuto ad oggetto beni immobili aventi carattere duraturo ed entro dieci anni dalla loro realizzazione, l'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., è responsabile per i danni conseguenti a rovina totale o parziale o anche possibilità di rovina o, comunque, a gravi difetti che siano eziologica conseguenza di “vizio del suolo” ovvero “difetto della costruzione”. Trattasi di obbligo risarcitorio che, per previsione di legge, può essere fatto valere sia da parte dell'originario committente che dei suoi successivi aventi causa, del quale ne è concordemente affermata la natura giuridica extracontrattuale e che è funzionale a garantire il godimento dell'opera.

È stato puntualizzato, al riguardo, che nei “gravi difetti” che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa si compendiano tutte le “alterazioni” che apprezzabilmente pregiudicano la fruizione del bene nella sua globalità, non consentendone il normale utilizzo secondo la sua funzione economica e pratica e la sua intrinseca natura.

Rilevano, poi, anche i vizi che non esplicano totale effetto preclusivo al godimento, quali quelli incidenti sulla funzionalità dell'impianto idrico o costituiti da infiltrazioni e umidità, anche nel caso in cui interessino solamente le parti comuni dell'edificio e non le proprietà individuali (così Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2018, n. 24230).

Nel caso in cui un edificio strutturato in condominio sia stato realizzato in esecuzione di relativo contratto di appalto tale garanzia può variamente atteggiarsi.

Il nocumento, attuale o potenziale, può, infatti, interessare la singola unità immobiliare in proprietà esclusiva ovvero parti comuni dell'edificio.

Nel primo caso, la legittimazione a fare valere la relativa pretesa risarcitoria si riteneva di esclusiva spettanza del proprietario-condomino il cui bene, oggetto di relativo diritto dominicale, era passivamente interessato; nel secondo caso, invece, qualificata la relativa azione come atto di natura conservativa dei diritti insistenti sulle parti comuni, con riferimento alla previsione dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c. era affermata la legittimazione dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2010, n. 22656).

Sì è, invece, di recente, prospettata una alternativa lettura esegetica che, muovendo da un'applicazione estensiva della portata precettiva della richiamata previsione normativa dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., ritiene che nel novero degli atti conservativi inerenti ai beni comuni possano essere compresi non solo quelli necessari ad evitare nocumento alla singola parte comune ma anche gli ulteriori che siano utili per lo stabile considerato unitariamente; pertanto, anche l'azione ex art. 1669 c.c., qualora diretta in via risarcitoria a rimuovere i gravi difetti di costruzione che riguardino sia l'intero edificio condominiale che i singoli appartamenti, registrerebbe la concorrente legittimazione alternativa dell'amministratore del condominio e dei singoli condomini e ciò perché si tratterebbe di causa comune che escluderebbe rilevanza alcuna alla differenziazione tra parti comuni e singoli appartamenti (Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2018, n. 2436).

L'azione prevista dall'art. 1669 c.c., sebbene si ponga nei confronti della seconda in termini di specialità, diverge, per presupposti, ambito applicativo e natura giuridica, da quella ex contractu prevista dall'art. 1667 c.c. per difformità e vizi dell'opera appaltata al cui esperimento è legittimato il solo committente (Cass. civ., sez. I, 19 gennaio 2016, n. 815).

Qualora, pertanto, il condominio non sia stato committente dell'opera deve escludersi la legittimazione dell'amministratore al suo esercizio (Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3040).

Nicoletti, Appalto condominiale: come si ripartiscono le responsabilità tra committente, appaltatore e direttore dei lavori?, in Condominioelocazione.it, 21 dicembre 2018;

Tarantino, Facciate del condominio: l'ammaloramento e il distacco dell'intonaco rientrano tra i gravi difetti che giustificano l'azione ex art. 1669 c.c., in Condominioelocazione.it, 13 luglio 2018;

Amendolagine, La responsabilità del condominio nel contratto di appalto, in Giur. it., 2015, 1249;

Tarantino, Vizi dell'opera: sussiste la garanzia dell'appaltatore se il bene non è funzionale all'ordinario utilizzo, in Diritto & giustizia, 2017, fasc. 15, 49;

Scarpa, Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni nel condominio, in Arch. loc. e cond., 2013, 569.