Responsabilità civile (condominio)

Volendosene dare una sia pur approssimativa definizione, nell'accezione giuridica la responsabilità compendia le conseguenze che un soggetto è tenuto a sopportare a seguito e in dipendenza di un comportamento produttivo di danno.

Se si ha riferimento agli effetti, la responsabilità civile si caratterizza perché la sanzione derivante dalla condotta lesiva ha contenuto essenzialmente risarcitorio o ripristinatorio, e ciò a differenza di quanto previsto nel campo penale, nel quale essa incide principalmente sul bene della libertà personale dell'autore del fatto lesivo.

La responsabilità civile, a sua volta, costituisce un concetto di genere al cui interno vengono a declinarsene differenti forme estrinsecative, ognuna caratterizzata da relativi presupposti.

Tradizionalmente si distingue la responsabilità contrattuale da quella extracontrattuale a seconda della preesistenza, o meno, di una relazione negoziale su cui incide il fatto produttivo di nocumento.

L'antigiuridicità della lesione prodotta consente di differenziare la responsabilità per atto lecito da quella per fatto illecito, o aquiliana, ex art. 2043 c.c.

Se si ha, poi, riferimento all'apporto volitivo dell'autore del fatto nella perpetrazione della condotta lesiva, la responsabilità penale, per dettato costituzionale (art. 27 Cost.), si qualifica come responsabilità per fatto proprio colpevole, mentre l'omologo contesto civilistico vede la presenza di fattispecie di responsabilità anche per fatto altrui, quali quelle c.d. speciali, previste in ambito extracontrattuale dagli artt. 2048 ss. c.c.

Presupposto per l'affermazione di responsabilità civile è la titolarità di una situazione giuridicamente rilevante alla quale riferire la condotta, di contenuto attivo o anche omissivo, produttiva del danno da risarcire.

In tal senso interviene la previsione dell'art. 1173 c.c. in punto di disciplina delle fonti delle obbligazioni.

Anche il condominio, qualora parte di rapporti negoziali - quali potrebbero essere quelli di somministrazione di energia elettrica o di fornitura di combustibile per il riscaldamento - e poichè espressione della comproprietà di parti comuni immobiliari può incorrere in responsabilità civile, di natura contrattuale o extracontrattuale, o essere tenuto ad obblighi indennitari da fatto lecito.

Deve, però, considerarsi che non avendo, il condominio, personalità o anche mera soggettività giuridica, la sua ancora attuale qualificazione come ente di gestione, ossia di apparato organizzatorio predisposto per garantire la conservazione delle parti comuni e la fruizione dei servizi di interesse collettivo e che fa capo alla collettività dei condomini, determina deviazioni dalla disciplina di diritto comune, in particolare quanto alle conseguenze del fatto lesivo.

La responsabilità dell'ente di gestione condominiale presuppone che il fatto produttivo di danno consegua alla violazione degli specifici obblighi o doveri di intervento assunti in via contrattuale o cui sarebbe tenuto in adempimento dei compiti di propria istituzionale spettanza come enucleabili dalle fonti normative di riferimento.

Il danneggiato farà valere la relativa pretesa nei confronti dell'amministratore, il quale interverrà in rappresentanza della collettività dei condomini in capo ai quali ultimi si configureranno i relativi obblighi risarcitori o ripristinatori e con differente modulazione interna a seconda che si tratti di illecito contrattuale o aquiliano.

Nell'accezione canonica che trae derivazione dalla previsione dell'art. 2043 c.c., per la sua astratta configurabilità la responsabilità aquiliana presuppone che l'evento lesivo, produttivo del pregiudizio da risarcire, sia conseguenza causale di una condotta antigiuridica posta in essere dal danneggiante con dolo o con colpa.

Applicando tali principi al contesto condominiale deve ritenersi che l'insorgenza dell'obbligo risarcitorio o riparatorio richieda che il danno sia eziologicamente ricollegabile a un negligente adempimento delle attività gestorie e/o conservative delle parti e dei servizi comuni.

In questa prospettiva è stata ravvisata responsabilità del condominio per il pregiudizio lamentato dal singolo condomino al pacifico godimento dell'unità immobiliare in sua proprietà esclusiva determinato da immissioni di rumore travalicanti i limiti della ordinaria tollerabilità, ex art. 844 c.c., a causa del malfunzionamento dell'impianto termico condominiale (Cass. civ., sez II, 31 ottobre 2014, n. 23282); in tali ipotesi il profilo di antigiuridicità della condotta va riscontrato nell'eccedenza dei parametri entro i quali il fatto immissivo deve essere accettato.

Responsabilità extracontrattuale del condominio può, poi, conseguire ad attività esecutiva di deliberato assembleare che illecitamente arrechi nocumento alla proprietà solitaria del singolo condomino ovvero che gli inibisca il godimento di parti comuni. In tal caso si tratterebbe di decisione dell'assemblea affetta da nullità, perché il suo oggetto esulerebbe dalle attribuzioni istituzionali dell'apparato assembleare che sono limitate alla sola conservazione e godimento delle parti e servizi comuni, e in ragione di tale profilo di illiceità quanto posto in essere in sua esecuzione potrebbe determinare un nocumento suscettivo di ristoro (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2018, n. 23076).

La responsabilità extracontrattuale del condominio può, inoltre, trovare titolo d'imputazione nella previsione speciale dell'art. 2051 c.c. con riferimento ai danni che trovano causale origine nei beni comuni in relazione alle quali può affermarsi, in capo all'amministrazione, l'obbligo di custodia e sempre che il nesso eziologico non trovi elisione nella ricorrenza di caso fortuito.

Il condominio può, così, essere affermato responsabile per i pregiudizi conseguenti a omessa manutenzione del lastrico di copertura - paradigmatico il caso delle infiltrazioni occorse nella sottostante unità abitativa - e ciò anche nel caso in cui la sua proprietà o utilizzo sia in parte in titolarità a singoli condomini (Cass. civ., sez II, 7 febbraio 2017, n. 3239) o, ancora, per quelli promananti da fossa settica comune di cui non ne abbia curato la conservazione (Cass. civ., sez. II, 20 ottobre 2014, n. 22179) o, infine, per i danni riportati dalle persone cadute su ambiti superficiari comuni.

Risolvendosi nella situazione giuridica soggettiva di comproprietà di porzioni immobiliari aventi funzione accessoria e servente rispetto ad unita in proprietà esclusiva tutte comprese all'interno del medesimo stabile e delle quali deve curarne la conservazione nel tempo, il condominio può incorrere in responsabilità, ai sensi dell'art. 2053 c.c., nel caso di rovina di edificio che sia derivata dal cedimento delle stesse, fatta salva la prova, a discarico, della loro inimputabilità a vizio di costruzione o a difetto manutentivo (Cass. civ., sez. II,25 agosto 2014, n. 18168)

In forza di tali principi ne è stata, quindi, esclusa la sussistenza per i danni derivati dal cedimento di lastrico solare in proprietà o uso solitario conseguenti a carenze costruttive, rilevando, al riguardo, che, sebbene, in ragione della funzione di copertura, trattasi di parte comune ex art. 1117 c.c., laddove il nocumento non consegua a deficienze nella relativa conservazione che è di spettanza dell'ente di gestione, di essi debba risponderne in via esclusiva il proprietario ovvero chi ne ha la relativa custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2016, n. 23680).

Il dovere di custodia è stato, invece, esteso anche ad apparati installati da terzi su incarico dell'amministrazione condominiale, carenti delle cautele necessarie ad impedirne un impiego anomalo e che abbiano consentito situazione produttive di danno, come nel caso degli impalcati apposti per l'esecuzione di interventi manutentivi illecitamente impiegati per abusive introduzione furtive nelle abitazioni (Cass. civ., sez. III, 9 dicembre 2014, n. 26900).

L'azione risarcitoria vede, in ogni caso, destinatario immediato il condominio rappresentato dal suo amministratore; nel caso in cui il fatto generativo di danno sia ascrivibile a negligenze gestorie, ciò potrà legittimare azione di rivalsa nei suoi confronti (Cass. civ., sez. II, 14 agosto 2014, n. 17983).

Così individuabile il titolo di responsabilità, il corrispondente obbligo risarcitorio viene a gravare in via solidale su tutti i condomini.

In materia trova, infatti, applicazione la regola generale dettata dall'art. 2055 c.c. per l'illecito extracontrattuale e, pertanto, il danneggiato potrà far valere nei confronti di ciascun condomino la propria pretesa; il condomino solvente potrà, quindi, agire, in via di regresso, nei confronti degli altri corresponsabili (Cass. civ. sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674).

Poiché conseguenza di inadempimento, il condominio può incorrere in responsabilità contrattuale con riferimento agli atti negoziali di cui sia parte, di regola a mezzo del proprio amministratore.

La sua affermazione sarà disciplinata dalle regole di diritto comune previste dagli artt. 1218 ss. e 1453 ss. c.c. per quel che concerne, nella specie, presupposti e contenuto.

Peculiarità si enucleano per quel che riguarda, invece, l'individuazione degli obbligati al risarcimento e le forme e modi del loro coinvolgimento.

Nel caso di persona fisica o di persona giuridica tale obbligo grava sul soggetto che è parte sostanziale del negozio inadempiuto e, quindi, sul suo patrimonio.

Qualora il rapporto contrattuale faccia, invece, capo ad un ente collettivo non personificato, quale una associazione non riconosciuta, le pretese risarcitorie possono essere fatte valere sul fondo comune ovvero nei confronti di coloro che hanno agito spendendo il nome dell'ente medesimo.

Analoga è la disciplina delle società commerciali di persone - società di fatto, società in nome collettivo, società in accomandita semplice - che registra, a tutela del credito, la concorrenza dei patrimoni dell'ente e di suoi appartenenti, sia pure diversamente modulata in relazione al singolo tipo societario.

Qualora, poi, trattasi di enti non personificati carenti di fondi comuni, l'obbligo risarcitorio grava solidalmente in capo a coloro che abbiano assunto in loro nome e per loro conto l'obbligazione residuata inadempiuta, come per i comitati che non hanno conseguito personalità giuridica.

Nel caso di condominio la responsabilità contrattuale non può, invece, gravare, personalmente, sull'amministratore perché egli ha negozialmente agito in nome e nell'interesse della collettività dei condomini.

I condomini tutti, pertanto, in quanto parte sostanziale del negozio residuato non adempiuto, devono soggiacere alle conseguenze dell'inadempimento.

Non avendo il condominio personalità giuridica che ne consenta l'autonoma identificazione non può, in conseguenza, riscontrarsi un correlativo patrimonio a garanzia del soddisfo di obbligazioni non adempiute.

L'obbligo risarcitorio non può, pertanto, che gravare in capo ai condomini, con differente modulazione individuale.

Al riguardo, la disciplina legislativa di riferimento è contenuta al comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c., introdotto dall'art. 18 della l. 11 dicembre 2012,n. 220 che ha riformato l'istituto del condominio negli edifici.

La norma prevede la responsabilità solidale di ciascun condomino mitigata dal beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi nel pagamento degli oneri a loro carico.

Il creditore ex contractu dovrà, quindi, rivolgere le proprie pretese inizialmente nei confronti dei condomini non in regola con i versamenti di propria spettanza, e in seconda battuta, qualora non soddisfatto, potrà agire esecutivamente nei confronti degli altri regolarmente adempienti.

Trattasi, all'evidenza, di soluzione di compromesso, volta a mediare contrapposte esigenze, da un lato del creditore al quale è comunque offerta e garantita una piattaforma patrimoniale utile al soddisfo delle proprie ragioni, stante la concorrenza di plurimi compendi facenti capo a ciascun condomino, dall'altro del condomino in regola con i doveri inerenti al proprio status comproprietario che può trovarsi esposto alle avverse aggressioni solamente in via sussidiaria.

Tale assetto di disciplina è intervenuto all'esito di successivi arresti pretori, espressione di diritto vivente, che avevano dato alla fattispecie alternativo differente inquadramento giuridico.

Secondo meno recenti decisioni della Corte di Cassazione, la responsabilità per inadempimento di obbligazioni aveva natura e carattere solidale e, pertanto, il creditore avrebbe potuto far valere le proprie pretese per l'intero nei confronti di ciascun condomino.

Aveva, quindi, fatto seguito la pronuncia a Sezioni unite del 9 aprile 2008, n. 9148 che, con riferimento alle obbligazioni contrattuali di natura e contenuto pecuniario e sul presupposto della ontologica natura parziaria aveva affermato un dovere contributivo, e connessa responsabilità individuale, di ogni condomino in proporzione e nei limiti della quota in individuale titolarità, sicché il creditore avrebbe potuto far valere le proprie pretese nei confronti del singolo partecipe al condominio ma entro tali confini.

L'opzione legislativa espressa con la riforma del 2013, pertanto, non pregiudica il creditore in punto di possibilità di soddisfo della propria pretesa offrendo, al condomino in regola con i pagamenti degli oneri a proprio carico, uno schermo protettivo idoneo a metterlo al riparo da immediate aggressioni della relativa sfera patrimoniale che è ristretta al rango di garanzia sussidiaria e succedanea all'incapienza del condomino moroso.

Si è ritenuto che tale assetto di disciplina potrebbe essere contraddetto dalla prassi esecutiva, affermatasi nella giurisdizione di merito, che ritiene ammissibile il pignoramento del conto corrente condominiale.

Poiché tra i doveri tipici dell'amministratore la cui inosservanza può importarne revoca giudiziaria (ex art. 1129 c.c.) rientra anche l'accensione di conto corrente sul quale far necessariamente transitare tutte le somme relative alla gestione condominiale, si ritiene consentito, al creditore insoddisfatto, di poter procedere in via esecutiva, ex artt. 543 ss. c.p.c., e pignorare le somme in giacenza su detto conto per la loro successiva assegnazione a concorrenza dell'importo a suo credito.

Secondo alcuni in tal modo verrebbe violato il meccanismo di tutela del condominio in regola con i pagamenti sancito dall'art. 63, comma 2,disp. att. c.c. poiché oggetto di apprensione esecutiva sarebbero i contributi corrisposi dagli adempienti che il creditore potrebbe, quindi, aggredire senza aver previamente azionato le proprie pretese verso i morosi.

In realtà, in disparte dell'ulteriore profilo che tale prassi potrebbe implicare e relativo alla possibilità di individuare un patrimonio del condominio quale componente della sua giuridica soggettività, per quel che qui interessa va rilevato che la richiamata previsione della legge di riforma interviene a salvaguardia della sfera giuridico patrimoniale del condomino in regola con i pagamenti, stabilendo che può essere assoggettata ad esecuzione forzata solo dopo infruttuosa escussione del moroso.

Sul conto corrente intestato al condominio giacciono, invece, importi pecuniari che non fanno più capo al condomino adempiente perché devoluti alla gestione condominiale e la loro disponibilità in capo all'amministratore si giustifica proprio per il soddisfo delle obbligazioni assunte nei confronti di terzi.

Pertanto, deve escludersi che l'apprensione in via esecutiva delle somme in giacenza su detto conto comporti indebita anticipata compromissione del patrimonio individuale del condomino in regola con i pagamenti.

La categoria della responsabilità da atto lecito compendia situazioni che vedono la derivazione di un danno da comportanti consentiti o perché autorizzati o perché giustificati da relativa norma di legge; in tal caso in capo al danneggiante sorge l'obbligo di corrispondere, al soggetto leso, un indennizzo che, a differenza del risarcimento da atto illecito non ha funzione integralmente reintegratoria - secondo quanto previsto dagli artt. 1223 ss. c.c. per la responsabilità contrattuale e dagli artt. 2056 ss. quanto alla responsabilità aquiliana - bensì prettamente riparatoria.

Anche in ambito condominiale l'istituto può trovare applicazione con riferimento a quelle situazioni nelle quali la lesione dell'altrui sfera giuridico patrimoniale veda ragion d'essere in necessità relative alla conservazione delle parti comuni dell'edificio ovvero alla prestazione dei servizi d'interesse collettivo.

Può farsi esemplificativo riferimento all'accesso all'altrui proprietà esclusiva determinato dalla necessità di riparare porzione comune del fabbricato e che, secondo quanto previsto dall'art. 843 c.c., onera l'amministrazione condominiale “invadente” alla corresponsione di relativo indennizzo.

Altra fattispecie, connessa all'esercizio di attività negoziale, è riconducibile alla previsione dell'art. 1328 c.c. nel caso di esecuzione in buona fede della prestazione avviata dall'accettante prima di avere conoscenza della revoca della proposta da parte del proponente il quale è, così, tenuto ad indennizzare, la controparte, delle consequenziali spese e delle perdite sofferte.

Con riferimento alla materia condominiale, peraltro, il giudice di legittimità ha avuto occasione di enunciare principi di portata generale per i quali tale forma di responsabilità, e le singole norme che la prevedono, devono ritenersi suscettive di applicazione analogica a situazioni simili a quelle tipiche, giungendo, in tal modo, ad affermare l'obbligo indennitario in capo al condominio che, per consolidare l'edificio in ottemperanza ad ordinanza della civica amministrazione, aveva occupato in via permanente porzione immobiliare in proprietà solitaria (così Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2015, n. 25292).

Quanto, poi, alla ripartizione endocondominiale dell'emolumento, poiché tale obbligazione non si collega a inadempimento di pregresso obbligo assunto in via negoziale deve ritenersi che vadano applicati i medesimi criteri della solidarietà tra tutti i componenti il condomino che presiedono alla responsabilità per fatto illecito ex art. 2055 c.c.

Perrotta, La solidarietà passiva condominiale ha natura solidale ma parziaria, in Diritto & giustizia, 2015, fasc. 4, 235;

Trapuzzano, Delimitazione della responsabilità del condominio per i danni cagionati da cose in custodia, in Giust. civ., settembre 2018;

Grasso, Atto lecito dannoso e condominio, in Libro dell'Anno del Diritto, Treccani, 2017;

Valentino, Il condominio deve provare la sussistenza del caso fortuito per evitare di risarcire un soggetto caduto sulle scale dello stabile, in Condominioelocazione.it, 9 luglio 2018;

Caricato, Uso e abuso del ricorso all'indennità: note a margine a Cass.civ. n. 25292/2015, in Resp. civ. e previd., 2017, fasc. 2, 625.