Chi paga per la messa in sicurezza dei balconi quando essi perdono calcinacci dalla parte laterale del parapetto?

I balconi di un condominio sono dotate di un parapetto in calcestruzzo che culmina, nella parte frontale con una vasca che funge da fioriera. Il regolamento di condominio obbliga i singoli condomini all'osservanza di quanto in esso contenuto e delle deliberazioni assembleari circa la loro conservazione e manutenzione. Chi deve essere tenuto a pagare per la messa in sicurezza dei suddetti balconi quando essi perdono calcinacci dalla parte laterale del parapetto? Inoltre, i frontalini dei balconi, nel caso di specie, come devono essere considerati, comuni o condominiali?

Preliminarmente giova ricordare che il balcone è una sporgenza della facciata di un edificio munita di ringhiera o di parapetto; quindi, differisce dalla terrazza in quanto il balcone rappresenta un elemento aggiunto al corpo principale. Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che i balconi aggettanti, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare; sicché, ai fini della competenza sulla manutenzione, occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interesse la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II. 2 marzo 2018, n. 5014). Proprio in merito all'intervento manutentivo, occorre distinguere alcuni aspetti che riguardano i parapetti e il frontalino.

Premesso quanto innanzi esposto, in merito al quesito in oggetto, sappiamo che il balcone è di tipo aggettante munito di parapetto. In proposito, si osserva che le parti interne (calpestio, sfondati, parapetti) sono di proprietà singola/privata. Difatti, il parapetto, come dice la parola, è la striscia di marmo o di metallo sulla quale ci si appoggia (col petto) per sporgersi dal balcone. Essendo una zona in orizzontale è considerata come il calpestio/pavimento. Quindi tutto ciò che riguarda l'interno è parte privata ed attiene a ciascun proprietario/condomino provvedervi in termini di spese. Tuttavia, come nel caso di specie, occorre effettuare anche una interpretazione “esterna” alla proprietà privata: se tutti e 3 i lati del balcone sono in muratura, dovrebbe risponde l'intero edificio; invece, solo il parapetto e l'interno del balcone compresa la pavimentazione, dovrebbe essere considerata privata.

Conformemente a quanto esposto, in merito ai parapetti del balcone, la giurisprudenza ha evidenziato che questi assolvono alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condominio e sono perciò di proprietà esclusiva (Trib. Roma 24 novembre 2004, n. 31717); invece, ai fini estetici del fabbricato (quindi comuni), si inquadrano i rivestimenti esterni dei parapetti (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576).

Dunque in risposta al quesito in esame, considerando la parte laterale del parapetto come parte esterna, i lavori sulla parte murata del balcone dovrebbero rientrare a carico di tutti i condomini. Difatti, tutto ciò che si vede frontalmente e lateralmente dall'esterno di un balcone in muratura (come pare essere il caso di specie) fa parte del decoro e quindi “dovrebbe” rientrare nell'ambito condominiale (con ripartizione millesimale delle spese).

In tale materia complessa, il condizionale è d'obbligo; del resto, come sostenuto recentemente dalla cassazione, al fine dell'imputazione al condominio del costo del recupero, non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intero manufatto (Cass. civ. sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27083). Per le suesposte ragioni, anche i frontalini sono comuni in quanto aventi funzione decorativa (per la numerosa giurisprudenza sul punto Cass. civ., sez. II, ord. 29 ottobre 2018, n. 27413).

In conclusione, applicando i citati orientamenti alla fattispecie in oggetto, si desume che i parapetti e i frontalini quando svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, costituiscono, come tali, parti comuni con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2017, n. 21641).