Le nuove garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire

Il Decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 recante Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155 pubblicato in G.U. 14 febbraio 2019, n. 38 con il quale è stata modificata la disciplina contenuta nel decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 recante «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210», ha previsto più garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire.

Analizzando le modifiche in oggetto, si evidenzia che la fideiussione, a garanzia degli acconti, potrà essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Questa fideiussione potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell'obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; ciò, si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito d.m.

Il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente), avente ad oggetto un immobile da costruire, dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare. Nel contratto preliminare, oltre all'indicazione degli estremi della fideiussione, dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito d.m. (in via transitoria, nelle more dell'adozione del d.m., il contenuto della fideiussione sarà determinato dalle parti).

Nell'atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito dm (in via transitoria, il contenuto della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti). Il mancato rilascio, all'atto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita (fatta valere soltanto dall'acquirente).

Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia) successivamente alla data di entrata in vigore del d.lgs. (quindi dal 16 marzo 2019).