Le spese a carico della proprietà e quelle a carico del conduttore

Secondo quale criterio vanno ripartite le spese tra conduttore e locatore? Può essere considerata spesa di ordinaria amministrazione la sostituzione del box doccia?

Il criterio generale di imputazione delle spese che possono rivelarsi necessarie per interventi sul bene locato durante lo svolgimento del contratto di locazione è individuato dall'art. 1567 c.c., che attribuisce al conduttore solo gli interventi di piccola manutenzione, attribuendo al locatore l'onere di effettuare ogni altra opera.

Si tratta di criterio molto generico, al quale non è semplice ascrivere di volta in volta gli interventi concreti, sì che la norma ha visto nel corso degli anni una vasta elaborazione giurisprudenziale, oltre al tentativo di codificare interventi tipici in accordi fra associazioni dei proprietari e degli inquilini (accordi che possono avere mero valore orientativo, senza alcuna valenza vincolante salvo che le relative indicazioni non siano recepite nello specifico contratto stipulato dalle parti).

Va comunque osservato che la piccola manutenzione di cui deve gravarsi il conduttore viene meglio individuata dall'art. 1609 c.c., indicata dalla norma nelle modeste riparazioni che sono conseguenti all'uso del bene e al suo normale deterioramento per la durata della locazione, in tal senso è stato ritenuto che lo stesso debba curarsi della riparazione e manutenzione dei rubinetti ma non della loro sostituzione, così come al conduttore siano preclusi interventi sugli impianti, posto che grava sul locatore l'obbligo di mantenere il bene in condizioni idonee all'uso pattuito (Cass. civ. Sez. III, 22 maggio 2014, n. 11353; Trib. Milano sez. X, 10 aprile 2008, n. 4943)

La sostituzione di un box doccia, alla luce di tali orientamenti interpretativi appare porsi decisamente oltre gli obblighi ascrivibili al conduttore, rappresentando un intervento sostanziale diretto alla sostituzione di un bene per ragione che, intuitivamente, esulano dal normale deterioramento per l'uso. Ovviamente tale riflessione vale ove la sostituzione si renda necessaria per condotte estranee alla custodia del bene o, peggio, ad atti illeciti del conduttore, poiché - viceversa - la spesa deve essere posta a carico del conduttore ove costui si sia reso responsabile dell'evento dannoso.