Spese per il lastrico solare esclusivo

L'art. 1126 c.c. - invariato anche a seguito dell'entrata in vigore della Riforma della normativa condominiale (l. n. 220/2012) - è composto da un unico capoverso che recita: «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutto i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno».

Esaminando il testo della norma, possono facilmente essere individuate le seguenti “regole”:

a) nel caso in cui il lastrico non sia condominiale,

b) e sia quindi attribuito in “uso esclusivo” ad uno o ad alcuni condomini,

c) il titolare di tale uso è tenuto a sostenere un terzo (1/3) dei costi di manutenzione/conservazione del bene, e

d) gli altri condomini, proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono della relativa funzione di copertura, sono, a loro volta, tenuti ai rimanenti due terzi (2/3).

Appare, però, preliminare la corretta individuazione del bene oggetto del suddetto disposto normativo.

Invero, quest'ultimo, utilizzando la denominazione “lastrico”, vuole intendere la struttura che funge da “copertura” dell'edificio, intesa come manufatto composto da un piano orizzontale, analogo, ma non identico, al tetto, il quale ultimo si differenzia per essere costituito da due o più “falde” inclinate.

Nella maggior parte dei casi, il lastrico fornisce una duplice utilità: copertura e utilizzazione diretta (a vari scopi); o meglio, il lastrico svolge sempre la funzione di copertura e spesso, qualora sia “praticabile”, anche quella di consentire ai condomini il godimento della relativa area.

Di regola, il lastrico si presume comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c. (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3102); la presunzione di “condominialità”, sancita da tale disposto, è sottoposta ai medesimi principi generali che valgono per gli altri beni comuni.

Innanzitutto, il lastrico solare è ricompreso nell'elenco di parti comuni contenuto in detta norma, con la conseguenza che, appunto, si presume comune.

Inoltre, un “titolo contrario” (ovvero, un contratto) può attribuire la proprietà del lastrico solare ad un singolo o ad un gruppo di condomini, sottraendolo dal patrimonio condominiale del quale, altrimenti, farebbe parte; per un'interessante specificazione di tale principio, si veda una pronuncia della Suprema Corte secondo cui la natura condominiale del lastrico solare, affermata dall'art. 1117 c.c., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune (Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501).

Infine, allo stesso modo del titolo contrario, la destinazione oggettiva e strutturale del lastrico è in grado di attribuire la titolarità del bene, qualora, per esempio, sia destinata a svolgere la sua funzione a favore di uno o più condomini (ma non di tutti).

L'art. 1126 c.c. si occupa, però, unicamente del lastrico solare il cui “uso” (cioè, il diritto di goderne e di utilizzarne) sia, appunto, attribuito in via esclusiva ad uno o ad un gruppo di condomini, mentre, qualora il lastrico sia condominiale, la fattispecie rientra nella normale gestione e amministrazione di quello che è un bene in comproprietà a tutti i condomini, con conseguenze del tutto analoghe al tetto comune.

Pertanto, condizione perché si applichi l'art. 1126 c.c. è che sussista la titolarità esclusiva del lastrico solare: tale titolarità esclusiva - la norma parla appunto di “uso esclusivo” - va riferita, per pacifica interpretazione, a qualsiasi possibile fattispecie giuridica la possa determinare: quindi, sia all'ipotesi della sussistenza sul lastrico di un diritto esclusivo di natura “reale”, sia a quella di un diritto di natura “personale”, atteso che la norma de qua non specifica affatto la natura di tale diritto (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1999, n. 8532).

Costituisce ius receptum che la disciplina prevista per il lastrico solare esclusivo vada applicata anche all'ipotesi della c.d. terrazza a livello, qualora anch'essa svolga funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583.).

Si afferma, dunque, che la terrazza a livello di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, oltre a costituire estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa in via di complemento, assolve strutturalmente, nei confronti degli appartamenti sottostanti, alla stessa funzione meramente sussidiaria di copertura rivestita dal lastrico solare posto alla sommità dell'edificio; tale utilitas arrecata al condominio giustifica che, alla manutenzione della terrazza a livello, siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo secondo le stesse proporzioni imposte dall'art. 1126 c.c. (v., altresì, Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239; Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 642; Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131).

Al fine dell'equiparazione al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., è tuttavia indispensabile che la terrazza a livello consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno.

Si tratta, dunque, di un manufatto che, come il balcone, costituisce il prolungamento dei locali situati sul medesimo piano; allo stesso tempo, però, e a differenza del balcone - quanto meno di quello “aggettante” - funge (con tutta o parte della sua superficie) da copertura alle sottostanti porzioni di piano esclusive, poste nella verticale della sua proiezione.

Torna anche per la terrazza a livello la duplice utilità fornita di servire da copertura nonché di consentire l'utilizzazione della sua area in correlazione a tali distinte utilità, viene esclusa l'applicazione del criterio di ripartizione dei costi previsto dall'art. 1126 c.c. per la parte della terrazza che, essendo in “aggetto”, ossia prolungandosi al di fuori del perimetro dell'edificio, non funge in alcun modo da “copertura” delle unità immobiliari sottostanti; in questo ultimo caso, ed esclusivamente per la porzione aggettante della superficie della terrazza, la relativa disciplina è analoga a quella che si applica al balcone, appunto, “aggettante” (v., da ultimo, tra le molte conformi, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Dunque, nello specifico del disposto previsto dalla norma, si è evidenziato che viene prescritta una ripartizione astratta - vale a dire disposta a prescindere dall'utilità fornita nel concreto - che già prevede (quantifica ed impone) le quote di debito in relazione alla duplice funzione svolta dal lastrico solare esclusivo: da una parte, il godimento diretto e, dall'altra, l'utilità di copertura, con prevalenza quantitativa ex lege di quest'ultima.

In particolare, le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo devono essere ripartite: un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei condomini c.d. “coperti”.

Per quanto concerne il primo “insieme”, è necessario precisare che la quota di un terzo va attribuita interamente al condomino utilizzatore esclusivo, e, nel caso di comproprietà pro indiviso del lastrico solare esclusivo (per esempio, tra due condomini), andrà ulteriormente ripartita secondo la specifica quota di detta comproprietà.

Nell'ipotesi, invece, in cui ci sia una pluralità di soggetti aventi diritto al godimento esclusivo - si pensi, ad esempio, al lastrico solare posto ad esclusivo servizio di due porzioni immobiliari situate, entrambe, al piano attico - occorrerà applicare i principi generali di ripartizione della spesa, in base ai quali, se il lastrico solare è destinato a servire in maniera paritaria (astratta e potenziale) le porzioni immobiliari che ne traggono esclusiva utilità, le relative spese di manutenzione dovranno essere ripartite tra i titolari delle medesime in ragione della quota millesimale di rispettiva spettanza (art. 1123, comma 1, c.c.), mentre, se l'utilità è fornita dal lastrico in quantità differente alle porzioni immobiliari, dovrà procedersi ad una ripartizione che tenga conto, e rappresenti, tale diversa misura d'uso (art. 1123, comma 2, c.c.).

A ben vedere, le due ipotesi sono entrambe perfettamente verificabili, perché, se è vero che, nella maggior parte dei casi, il godimento del lastrico solare non è regolamentato in ordine alla “quantità di utilità” desumibile - ma, al massimo, attribuito in toto in via esclusiva ad un determinato soggetto - ben può esistere una clausola del regolamento di condominio che disciplini l'utilizzazione (esclusiva) del bene, consentendo, per esempio, ad uno dei due titolari esclusivi, modalità d'uso più intense.

Pertanto, ai fini della ripartizione, l'operazione preliminare è rappresentata dall'individuazione dei condomini che abbiano l'uso esclusivodel lastrico, ai quali addossare un terzo dell'onere del costo dell'intervento; in proposito, si è sopra sottolineato che l'art. 1126 c.c. non specifica la natura reale o personale del supposto uso esclusivo del lastrico, né al fine rileva l'attribuzione millesimale (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1999, n. 8532).

Occorre, poi, separare, nell'àmbito dei rimanenti condomini - passando al secondo “insieme” - coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico, per porre a carico soltanto dei primi i due terzi della spesa, che residuano dopo aver detratto il terzo dovuto dall'utente esclusivo del lastrico; pertanto, ai fini della determinazione dei partecipanti tenuti all'obbligo di spesa ex art. 1126 c.c., è dirimente la titolarità di un'unità immobiliare sita nella colonna del fabbricato sottostante al lastrico.

Come prima specificazione di tale assunto, va osservato che, nell'applicazione della norma, la struttura di copertura va considerata nella sua interezza, ossia senza che sia possibile frazionarla astrattamente in parti diverse (per esempio, parte della superficie che necessita di riparazioni e altra parte della superficie in buone condizioni di manutenzione).

In altri termini, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione del lastrico solare, non è legittimo operare delle differenze con riferimento all'effettiva posizione della parte di copertura da riparare, in quanto tutti i titolari delle unità immobiliari servite sono tenuti alla contribuzione; invero, i magistrati del Palazzaccio (Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542), nell'individuare la disciplina della fattispecie, si sono implicitamente riferiti alla zona dell'edificio sottostante “all'intero” lastrico solare, senza affatto correlarsi alla minore zona nella quale era situata la specifica area in riparazione.

Tale soluzione appare pienamente condivisibile, in quanto - a ben vedere - il “titolo” dal quale scaturisce l'obbligo di partecipazione alle spese è del tutto distinto nell'un caso rispetto all'altro; i soggetti tenuti alla compartecipazione alla quota-parte di un terzo delle spese lo sono perché titolari del suddetto diritto d'uso, mentre i soggetti tenuti alla compartecipazione alla quota-parte di due terzi delle spese lo sono perché proprietari di porzioni immobiliari sottoposte al lastrico: le due diverse situazioni giuridiche, quindi, non si influenzano reciprocamente (Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 1992, n. 11449).

Qualora l'appartamento sia strutturato su due livelli, uno superiore, fruente del calpestio sul lastrico solare, l'altro inferiore, invece coperto da questo, il concorso dell'utente esclusivo alla maggior frazione dei due terzi della spesa deve essere commisurato all'estensione immobiliare compresa nella proiezione del lastrico, e non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non riceve utilità di copertura (fattispecie affrontata ex professo da Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

Posto che la quota dei 2/3 va ripartita tra i condomini che usufruiscono della funzione di copertura svolta dal lastrico (i c.d. condomini coperti), questi ultimi vanno, quindi, individuati nei proprietari delle porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico da riparare o da ricostruire, con esclusione di coloro le cui unità immobiliari non sono sottoposte al lastrico stesso (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2001, n. 13858).

Di recente, i magistrati di Piazza Cavour (Cass. civ., sez. VI/II, 10 maggio 2017, n. 11484) hanno affermato che, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma soltanto di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura.

Si è rilevato, al riguardo, che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, «tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve», si riferisce - evidentemente - a coloro ai quali appartengono le unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto.

Quindi, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Del resto - aggiungono ragionevolmente gli ermellini - è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano anche una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma, «se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione».

Sulla questione della responsabilità per danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, va, innanzitutto, posta una distinzione, nel senso che, anche in questo caso, come nell'ipotesi regolamentata dall'art. 1126 c.c., la fattispecie che richiede una specifica disciplina, e genera più di una particolare problematica, è quella del lastrico solare ad uso esclusivo, ossiail caso della struttura di copertura orizzontale il cui utilizzo sia attuato in via individuale da un condomino, o anche da un gruppo, ma non da tutti indiscriminatamente; nel caso contrario, di lastrico solare comune, nulla quaestio, atteso che è al condominio (cioè, a tutti i condomini) che deve essere attribuita qualsiasi responsabilità per danni, allo stesso modo di come al medesimo viene attribuito ogni obbligo di conservazione/manutenzione e di conseguente pagamento dei relativi oneri.

Per quanto riguarda, invece, il primo caso (lastrico esclusivo) ogni considerazione interpretativa deve cedere il passo di fronte al recente pronunciamento delle Sezioni Unite, le quali hanno proceduto ad un'intera riqualificazione della fattispecie, individuando “nuove” regole da applicare alla ripartizione dei relativi costi.

In sintesi, secondo l'autorevole parere (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449), la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, quanto alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo, deve essere collocata nell'àmbito di operatività dell'art. 2051 c.c. (responsabilità per danno cagionato da cose in custodia).

Peraltro, tenuto conto della funzione assolta nell'assetto condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio, le Sezioni Unite hanno configurato una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti, in base all'art. 1130, n. 4), c.c., oppure, nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, in base all'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c.

La soluzione offerta poggia sulla considerazione secondo cui chi abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza si collochi, rispetto al bene, in una posizione del tutto specifica, consistente nel “potere di governo sulla cosa”, che lo costituisce quale custode, sicché, per ravvisare la responsabilità dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che assume rilievo alcuno la condotta del custode o l'osservanza di alcun obbligo di vigilanza.

Tale responsabilità del titolare dell'uso esclusivo (che ha ad oggetto la superficie del bene) - avverte il massimo consesso decidente - ha una chiara natura extracontrattuale, e non è quindi ricostruibile come inadempimento di un debito propter rem; i citati artt. 1130, n. 4), e 1135, comma 1, n. 4), c.c. valgono, invece, a fondare la concorrente responsabilità della gestione condominiale per la parte strutturale sottostante al lastrico o alla terrazza, la quale costituisce una cosa comune, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio.

Rimane al di fuori di tale imputazione “duale” della responsabilità il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico o della terrazza abbia tenuto una condotta idonea ex se a provocare l'infiltrazione.

Amendolagine, Lastrico solare: responsabilità per il danno da infiltrazioni, in Giur. it., 2017, fasc. 3, 779;

Balbusso, Lastrico solare e danni da infiltrazioni: nuove indicazioni giurisprudenziali, in Resp. civ. e prev., 2017, fasc. 3, 887;

Monegat, Responsabilità per i danni dal lastrico solare: chi paga, quanto e perché, in Immob. & proprietà, 2016, 391;

Salciarini, Lastrico solare: responsabilità e ripartizione delle spese, Milano, 2016;

De Tilla, Vizi del lastrico solare di proprietà esclusiva e risarcimento del danno, in Riv. giur. edil., 2013, fasc. 6, I, 1024;

Santarsiere, Infiltrazioni di acqua dal tetto/lastrico solare di condominio parziale. Ripartizione delle spese occorse in base ai millesimi di proprietà esclusiva, in Arch. loc. e cond., 2012, fasc. 5, 557.