Nella locazione ad uso diverso la contrazione del fatturato giustifica il recesso per gravi motivi

La società Beta (conduttrice) si era opposta al decreto emesso dal Tribunale in favore della società Alfa (locatrice) per il mancato pagamento dei canoni di locazione commerciale. Oltre alla revoca del decreto ingiuntivo opposto, la conduttrice, in via riconvenzionale, aveva chiesto l'accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione stante la ricorrenza dei gravi motivi ex art. 27 l. 392/78. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano rigettato l'opposizione. In particolare, secondo i giudici del gravame, le parti, in passato, avevano rinegoziato le condizioni economiche del contratto di locazione; sicché, all'atto dell'ulteriore rinegoziazione, la convenuta anziché sciogliersi dal vincolo, preferì modificare i termini contrattuali.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso dai giudici del merito. Difatti, in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui all'art. 27 l. 392/78 devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo. A tale stregua, il comportamento deve essere conseguenziale a fattori obiettivi, ma ciò non comporta che se il conduttore sia un imprenditore commerciale non possa operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività. Dunque, secondo la Suprema Corte, la sussistenza dello stato di crisi aziendale, della riduzione delle commesse e di alcune unità di personale impiegatizio, legittimavano il recesso. Per le suesposte ragioni, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso e ha cassato la pronuncia con rinvio.