L'efficacia della sentenza di usucapione nei confronti del creditore ipotecario

La sentenza di accertamento dell'usucapione intentata nei confronti dei soli proprietari, esecutati nella procedura espropriativa, non risulta opponibile nei confronti del creditore ipotecario e neppure degli altri creditori intervenuti nel processo espropriativo, con la conseguenza che è compito del G.E. verificare se l'acquisto per usucapione è stato provato nel giudizio pendente innanzi a lui, non essendo a tal fine sufficiente la sola produzione della sentenza di usucapione, costituente res inter alios acta.

Un terzo proponeva opposizione ai sensi dell'art. 619 c.p.c. affermando di aver acquistato a titolo originario gli immobili pignorati nell'ambito della procedura esecutiva pendente innanzi al G.E., producendo, quale prova dell'avvenuta usucapione, la sentenza del tribunale di Benevento dichiarativa dell'avvenuta usucapione dei beni pignorati e già trascritta nei registri immobiliari, resa nel giudizio tra l'odierna opponente e gli esecutati, al quale era rimasto estraneo il creditore ipotecario.

Ci si chiede se la sentenza di accertamento dichiarativa dell'usucapione emessa nel giudizio instaurato dall'usucapiente, odierno opponente, avverso il proprietario del bene, odierno debitore esecutato, sia o meno opponibile al creditore ipotecario nel processo espropriativo.

Per il tribunale di Benevento la sentenza di accertamento dell'usucapione pronunciata nei confronti dei soli proprietari, esecutati nella procedura espropriativa, non risulta opponibile nei confronti del creditore ipotecario e neppure degli altri creditori intervenuti nel processo espropriativo, con la conseguenza che è compito del G.E. verificare se l'acquisto per usucapione sia stato provato nel giudizio pendente innanzi a lui, non essendo a tal fine sufficiente la sola produzione della sentenza di usucapione, costituente res inter alios acta.

Come appena accennato, il terzo opponente non aveva fornito la prova dell'acquisto ad usucapionem dei beni pignorati nella presente procedura, essendosi limitato esclusivamente a produrre la sentenza di accertamento dell'usucapione. Non aveva invece indicato il dies a quo a partire dal quale il possesso ad usucapionem fosse avvenuto, i fatti dai quali desumerlo, né tantomeno aveva formulato istanza di ammissione di prova per testimoni del detto possesso, prodotto i documenti già depositati nel giudizio di usucapione, nonché i verbali relativi alle dichiarazioni testimoniali ivi rese, per cui l'opposizione di terzo all'esecuzione non risultava provata e andava, dunque, rigettata, con conseguente condanna del terzo opponente al pagamento delle spese di lite.

Come si evince dalla lettura della sentenza che qui si commenta, il giudizio di accertamento dell'intervenuta usucapione è stato introdotto successivamente all'iscrizione di ipoteca da parte del creditore ed alla trascrizione del pignoramento dei beni oggetto della sentenza dichiarativa.

A causa del carattere originario dell'acquisto per usucapione, l'accoglimento della domanda proposta dal terzo usucapiente determina l'estinzione del diritto reale limitato di garanzia, con sacrificio della posizione del creditore ipotecario che ha coltivato la funzione economica del bene con un effettivo esborso economico.

Al riguardo, non è mancato chi ha tentato di sostenere la compatibilità dell'acquisto a titolo originario con la persistenza sul bene che ne è oggetto di diritti minori altrui, con la conseguente configurabilità dell'intervenuta usucapione «non già del diritto di proprietà, ma di un diritto reale minore sul bene, compatibile con l'attività di disposizione legittima del titolare» (Tizi, 428).

Ciò premesso, va considerato che l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che, non comportando una vicenda a carattere successorio, sfugge al meccanismo dell'art. 2644 c.c.; ne segue che gli atti relativi (i.e. le sentenze di accertamento dell'intervenuta usucapione del bene immobile) non sono assoggettati a trascrizione, se non in via puramente eventuale ex art. 2651 c.c.. Conseguentemente, non opera per essi il principio (di continuità) sancito nell'art. 2650 c.c..

Tale effetto fa sorgere il problema di individuare un corretto ed adeguato strumento di tutela della posizione dei creditori ipotecari: una strada potrebbe essere l'opposizione di terzo revocatoria ex art. 404, comma 2, c.p.c.; sennonché, attribuire al creditore il rimedio di cui all'art. 404, comma 2, c.p.c., limita le facoltà difensive del creditore, onerandolo a fornire la non facile prova del dolo e della collusione e costringendolo al rispetto del termine decadenziale per la proposizione dell'impugnazione.

Vi è stato, allora, chi ha ritenuto preferibile attribuire al creditore ipotecario la facoltà di esperire l'opposizione di terzo ordinaria, configurando il diritto del terzo creditore ipotecario come autonomo ed incompatibile rispetto a quello fatto valere dall'usucapiente. Tuttavia, dato che dall'ordito normativo si desume la prevalenza, in ogni caso, dell'usucapione sull'ipoteca, tale ricostruzione non può essere accolta, pena il totale travisamento della funzione e del ruolo dell'opposizione di terzo, quale strumento volto a eliminare le decisioni che hanno concesso tutela al titolare di un diritto incompatibile in violazione della regola sostanziale che attribuiva prevalenza all'altro diritto vantato dal terzo (cfr. Metafora).

Invero, il creditore ipotecario potrebbe avvalersi dell'opposizione di terzo ordinaria in qualità di terzo litisconsorte pretermesso. Dal punto di vista processuale questa soluzione non incontra particolari ostacoli: da tempo è ammessa l'esperibilità dell'opposizione di terzo ordinaria anche per la tutela dei litisconsorti necessari pretermessi; inoltre, l'art. 102c.p.c., che impone la necessità del litisconsorzio, costituisce una norma in bianco, come tale estensibile anche ad ipotesi non espressamente previste dalla legge. Infine, l'onere di imporre la partecipazione dei creditori ipotecari evita il proliferare di giudizi in ordine alla medesima questione, ma soprattutto evita che il processo possa divenire uno strumento troppo facile di abuso in danno ai creditori.

Tuttavia, il possesso utile ai fini dell'usucapione prescinde dalla conoscenza in capo all'usucapiente di chi sia il legittimo proprietario del bene. Per cui, postulare la necessità del litisconsorzio tra il proprietario, il possessore ed il creditore ipotecario nel giudizio di accertamento dell'usucapione pone in capo all'usucapiente un onere di verifica che non gli compete: l'usucapiente, infatti, non ha alcun onere di rintracciare i precedenti proprietari, né deve verificare se siano iscritti o trascritti sul bene diritti reali limitati.

Nel caso in questione, di fronte all'inerzia del creditore ipotecario, è stato il terzo vittorioso nel giudizio di accertamento dell'usucapiente ad agire, proponendo opposizione ex art. 619 c.p.c..

Come accennato, per la decisione in commento, la sentenza che attesta l'avvenuta usucapione non è opponibile ai creditori ipotecari in quanto estranei a tale giudizio.

In altre parole, per il giudice sannita, la sentenza sull'usucapione è res inter alios acta.

Tale invero non è la conclusione cui è giunta la Cassazione qualche tempo fa, la quale, sulla premessa che l'usucapione ultraventennale di un bene ipotecato e sottoposto ad esecuzione forzata determina l'estinzione del diritto reale di garanzia e l'acquisto in capo al terzo del diritto di proprietà nella sua pienezza, atteso che la concessione dell'ipoteca non interrompe la continuità del possesso, necessaria al perfezionamento della fattispecie acquisitiva a titolo originario, affermò che il creditore ipotecario che non abbia partecipato al giudizio di accertamento dell'usucapione introdotto contro il proprietario formale, debitore ipotecario, subisce gli effetti della sentenza e, pertanto, è tenuto ad impugnarla nei modi e nelle forme di cui all'art. 404, comma 2, c.p.c. (Cass. civ., 18 settembre 2012, n. 15698).

Al contrario, per la decisione in commento, nel caso in cui dalle certificazioni ipotecarie emerga che sul bene pignorato risulti iscritta ipoteca, l'attore in usucapione deve citare anche il titolare del detto diritto reale di garanzia, affinché la relativa sentenza possa essere a lui opponibile, per cui nel caso in cui la domanda di accertamento dell'usucapione venga intentata nei confronti dei soli proprietari, esecutati nella procedura espropriativa, come nel caso in questione, la relativa sentenza dichiarativa non risulta opponibile nei confronti del creditore ipotecario e neppure degli altri creditori intervenuti nel processo espropriativo.

Per il creditore ipotecario (e procedente) l'accertamento dell'usucapione compiuto in un giudizio dove non ha partecipato, dunque, non può essere ritenuto vincolante nei suoi confronti. L'art. 2909 c.c., infatti, stabilisce che gli «aventi causa» assoggettati all'efficacia del giudicato sono soltanto i soggetti che hanno assunto tale qualifica post rem iudicatam; a costoro non rimane altra possibilità che succedere nel diritto, come accertato dalla sentenza resa nei confronti del dante causa. La pretermissione del creditore ipotecario nel giudizio tra il possessore (terzo) ed il proprietario formale (debitore) impone al medesimo possessore di fornire – nell'ambito dell'opposizione all'esecuzione – la prova dell'acquisto a titolo originario: la sentenza resa inter alios rileva, pertanto, soltanto come fonte di prova.

Ora, non è questa la sede per poter approfondire un tema così spinoso quale quello oggetto della presente decisione; in attesa di un auspicabile intervento della Cassazione che possa offrire qualche indicazione in merito, pare a chi scrive che il meccanismo acquisitivo posto a base dell'istituto dell'usucapione rende assai difficile ammettere che la sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione non sia opponibile al creditore ipotecario, a meno di non ipotizzare la compatibilità dell'istituto dell'usucapione con i diritti reali di garanzia, in quanto diritto che sorge ad immagine del possesso esercitato.

• Farina, Sentenza di usucapione e opposizione del creditore ipotecario pretermesso, in Riv. esec. forz., 2013;
• Metafora, L'opposizione di terzo all'esecuzione, Napoli, 2012;
• Tizi, Appunti sul conflitto tra l'acquirente per usucapione ed il creditore pignorante: questioni di rilevanza costituzionale, in Rass. giur. umbra, 1999.