Locazione commerciale: è valida la clausola traslativa del pagamento delle imposte?

La società Alfa aveva concesso in locazione alla società Beta un immobile adibito ad uso commerciale. Secondo la società Beta (conduttrice), non erano dovuti alcuni importi previsti dal contratto; in particolare, le voci di tasse e imposte.Per tali motivi, la società conduttrice aveva chiesto al giudice adito l'accertamento del diritto alla restituzione degli importi versati alla società (imposte fiscali). I giudici del merito avevano respinto la domanda della conduttrice; in particolare, secondo la corte territoriale, era alquanto valida e pacifica la clausola secondo cui «nel corso dell'intera durata del contratto, il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai Beni Locati al presente Contratto tenendo conseguentemente manlevato il Locatore relativamente agli stessi».Avverso tale pronuncia, la società conduttrice ha proposto ricorso in cassazione eccependo che la l. n. 392/1978 non indica in alcun modo, tra gli oneri accessori a carico del conduttore, anche le imposte patrimoniali relative ai beni locati. Di conseguenza, la clausola doveva ritenersi nulla.

A causa della complessità della vicenda, con ordinanza interlocutoria, la questione è stata rimessa all'esame delle Sezioni Unite con il seguente quesito: «è valida la clausola di un contratto di locazione che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore?».

Nel giudizio di legittimità, la S.C. a Sezioni Unite precisa che deve ritenersi valida e legittima la clausola inserita nel contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione che attribuisce al conduttore l'onere di farsi carico di ogni tassa, imposta od onere gravante sull'immobile e inerente al contratto stipulato, tenendo conseguentemente manlevato il locatore, poiché l'obbligazione di cui si stipula l'accollo non ha per oggetto direttamente il tributo, né mira a stabilire che esso debba essere pagato da soggetto diverso dal contribuente, ma riguarda una somma di importo pari al tributo dovuto avente la funzione di integrare il “prezzo” della prestazione negoziale. Per le suesposte ragioni, la Corte di cassazione ha rigettato il ricorso della società conduttrice.