È possibile costituire una servitù volontaria di parcheggio?

La società Beta, titolare di uno spazio scoperto suddiviso in 27 posti auto, adiva il Tribunale in quanto la società Gamma aveva illegittimamente occupato quattro posti auto di sua proprietà. La società convenuta, invece, sosteneva di aver acquistato nel 1995 alcuni locali facenti parte dello stabile, a cui vantaggio era stato precedentemente costituito il diritto di parcheggio, con convenzione del 1979 tra altre società all'epoca proprietarie degli immobili. Pertanto, la convenuta affermava il proprio diritto di parcheggio (in base al titolo o, in subordine, per intervenuta usucapione). In primo e in secondo grado, i giudici avevano accolto la domanda attorea. In particolare, secondo la Corte territoriale, non è configurabile nel nostro ordinamento una servitù di parcheggio, mancando il requisito della realità, poiché, in tali ipotesi, l'utilitas non è riferibile ai fondi, ma alle persone che esercitano il diritto.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento della Corte territoriale. Invero, la relativa utilità può esser legittimamente prevista dal titolo a diretto vantaggio del fondo dominante (per la sua migliore utilizzazione), piuttosto che delle persone che concretamente ne beneficino. In tal caso, ove le parti abbiano inteso costituire una vera e propria servitù, il diritto è trasmissibile unitamente alla cessione dei fondi secondo il principio di ambulatorietà. Quindi, secondo la S.C., la sentenza impugnata era errata nel punto in cui ha ritenuto che il diritto, oggetto della convenzione del 1979, non fosse inquadrabile nello schema della servitù per l'assoluta impossibilità di ravvisare un'utilitas di carattere reale, mentre avrebbe dovuto accertare se detta utilitas fosse stata costituita a diretto vantaggio del fondo dominante e se ricorressero le ulteriori condizioni prescritte dall'art. 1027 e ss. c.c. Per le suesposte ragioni, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso e, per l'effetto, ha cassato la pronuncia con rinvio.