Il contratto di locazione ad uso foresteria è soggetto all’adeguamento Istat?

In un contratto di locazione relativo ad un immobile vincolato e destinato a uso foresteria è possibile concordare un adeguamento annuale del canone in sostituzione dell'adeguamento Istat?

I Giudici di merito (App. Venezia 28 ottobre 2013, n. 2266; Trib. Roma 27 settembre 2005) e la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. I, 10 febbraio 2014, n. 2964; Cass. civ., sez. III, 15 maggio 2012, n. 7547), dopo che il problema era stato oggetto di ampia discussione dottrinale e giurisprudenziale, hanno affermato che le locazioni ad uso foresteria non rientrano nell'ambito delle locazioni abitative né di quelle transitorie. Infatti, si ricorre a questo tipo di contratto allorché il conduttore (in genere una società) abbia la necessità di destinare l'alloggio, ad esempio, a propri dipendenti. I contratti ad uso foresteria rientrano, quindi, tra le locazioni non abitative, regolate tuttora dalla legge n. 392/1978. A questo proposito, infatti, si precisa che l'oggetto di tali contratti sono sempre strettamente collegati funzionalmente all'attività imprenditoriale o professionale svolta dal conduttore.

Premesso che anche un immobile sottoposto a vincolo se locato ad uso non abitativo (nella specie: foresteria) rimane soggetto alla richiamata legge n. 392/1978, l'adeguamento annuale del canone, cui si fa riferimento nel quesito, altro non è che l'applicazione dell'aggiornamento annuale dell'Istat nella misura pari al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'adeguamento, che non può superare tale percentuale, è rimesso al libero accordo tra le parti ma se non contrattualmente previsto non può essere sostituito da un diverso aumento del canone (art. 32 legge cit.).

È, invece, legittimo che i contraenti, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, determinino un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto differenziato nel tempo fin dall'origine del rapporto locatizio, a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati e idonei a influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero la riduzione del canone appaia giustificata per un limitato periodo iniziale, salvo che la relativa clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della l. n. 392 del 1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta (Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 2016, n. 20014).