Il regolamento contrattuale può essere modificato a maggioranza o all'unanimità?

Il Condominio Alfa ha un regolamento contrattuale che elenca una serie di divieti per i singoli condomini e inquilini, senza tuttavia prevedere la possibilità di irrogare sanzioni pecuniarie. Può l'assemblea approvare una modifica del predetto regolamento con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. per introdurre le sanzioni di cui all'art. 70 disp. att. c.c. o, trattandosi di regolamento contrattuale, la modifica può essere apportata con la sola unanimità?

L'art. 70 c.c. disp. att., così come modificato dalla l. 220/2012, prevede che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 ed in caso di recidiva fino ad euro 800».

Ci si chiede quale maggioranza sia necessaria, qualora il regolamento non lo preveda, sia necessaria per introdurre una simile clausola.

In particolare, occorre definire se sia necessaria o meno l'unanimità dei condomini considerando la clausola in questione quale clausola contrattuale e quindi relativa ai diritti soggettivi dei singoli.

Come è noto, a seconda della natura del regolamento, contrattuale o meno, o per meglio dire della natura delle singole clausole ivi contenute, il regolamento (la clausola) stesso potrà essere modificato a maggioranza qualificata o, viceversa, solo all'unanimità.

Il discrimen, in tal senso, è stato esplicitato in modo preciso e circostanziato dalla Cassazione (Cass. civ. sez. II, 14 agosto 2007, n. 17694), con la quale si è stabilito che il regolamento condominiale ha natura contrattuale e, pertanto, è modificabile solo all'unanimità, solo in due ipotesi: innanzitutto quando le sue disposizioni limitano i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni, in secondo luogo quando esso contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto ad altri.

Tornando al quesito, pertanto, a parere dello scrivente per introdurre nel regolamento una modifica relativa alle sanzioni pecuniarie da irrogare ai condomini ex art. 70 disp. att. c.c. sarà sufficiente la maggioranza e non occorrerà l'unanimità: questo in quanto far rispettare il regolamento di condominio rientra nel interesse comune del condominio e non va ad intaccare i diritti soggettivi dei singoli condomini modificandoli in peggio o in meglio.

Il regolamento, in altre parole, è atto a disciplinare il corretto uso della cosa comune, e non c'è dubbio che le sanzioni alle violazioni delle norme contenute sia relativo all'interesse collettivo dei condomini e non a quello soggettivo dei singoli.