Scoppio della caldaia del vicino: risarcimento a carico del proprietario o del conduttore?

Tizio e Caio agivano in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni, subiti all'interno del proprio appartamento a causa della fuoriuscita di acqua, dovuta allo scoppio della caldaia, proveniente dall'appartamento soprastante condotto in locazione. La domanda risarcitoria veniva formulata nei confronti della sola società proprietaria dell'immobile. In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda con sentenza confermata anche dalla Corte d'appello. In particolare, la Corte territoriale escludeva la responsabilità del proprietario dell'immobile, in quanto i danni in questione non attenevano alle strutture murarie e agli impianti in esso conglobati. Avverso tale pronuncia, gli attori hanno proposto ricorso in cassazione eccependo che i giudici d'appello avevano erroneamente ritenuto che il vaso di espansione della caldaia fosse un mero accessorio esterno all'impianto ed alle pareti, attribuendo quindi la responsabilità per i danni derivanti dallo stesso al solo conduttore dell'immobile, non coinvolto nel giudizio.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso dai giudici del merito. Difatti, il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo. Per le suesposte ragioni, il ricorso della società è stato rigettato.