È possibile alienare il solo posto auto ad un soggetto esterno al condominio?

In uno stabile condominiale di sette piani fuori terra e due interrati, destinati ad area di parcheggio pertinenziale delle rispettive abitazioni, non tutti i proprietari degli appartamenti hanno acquistato con la facoltà di parcheggiare. Uno di essi intende vendere separatamente il solo posto auto (non si tratta di box ma di aree delimitate da strisce bianche numerate a spina di pesce) ad un soggetto esterno. È nullo ovvero annullabile il contratto di vendita della sola pertinenza separatamente dall'appartamento? Se sì, con l'azione ordinaria dinanzi al Tribunale? Chi è il soggetto interessato all'annullamento?

Le aree soggette ad un vincolo di destinazione di natura pubblicistica ex art. 41-sexies l. n. 1150/1942, per le quali si è sostenuto che fossero soggette ad un diritto di uso di natura reale, in forza del quale le stesse devono essere necessariamente destinate a parcheggio ed a pertinenza delle unità per cui sono costruite, qualifica poi espressamente introdotta ex lege nel 1985 (Cass. civ., sez. un., 18 luglio 1989, n. 3363).

La successiva l. n. 246/2005 ha escluso la natura pertinenziale di dette aree, di talché la giurisprudenza di legittimità ha inteso che a far data dal 2005 non deve ritenersi vincolante che di detti parcheggi fruiscano i proprietari degli appartamenti in relazione alle quali furono costruite oppure altri soggetti, e che - nel rispetto di tale vincolo di destinazione - possono essere alienate anche separatamente dalla unità cui ineriscono. In tal caso, pur divenendo il bene di proprietà altrui, rimarrà comunque integro il vincolo di destinazione a parcheggio (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2016, n. 23669). Si tratta di aree che vengono concepite e realizzate contestualmente al fabbricato.

Precisato quanto innanzi, va evidenziato che il quesito così come formulato non chiarisce alcuni aspetti fondamentali per la soluzione dello stesso.

In primo luogo, non è indicata la data di costruzione dello stabile; tale elemento è di fondamentale importanza atteso che si è assistito ad una evoluzione della normativa nel corso degli anni.

Per meglio dire, se lo stabile costruito tra il 1967 ed il 2005, solo i proprietari degli immobili possono vantare il diritto d'uso sulle aree vincolate a parcheggio.

Non resta che prospettare due soluzioni:

1) Se il posto auto è da considerarsi pertinenza ed è dotato di un proprio accatastamento, correttamente il notaio potrà rogitare e non potrà rilevata alcuna nullità del contratto di vendita atteso che trattasi di due unità immobiliare distinti ed autonome tra loro;

2) Se invece dall'atto di compravendita non si rileva alcuna indicazione in ordine ai dati catastali del posto auto, lo stesso non potrà essere considerato pertinenziale all'appartamento e, pertanto, un'eventuale atto di vendita del parcheggio dovrà essere considerato nullo, e l'acquirente o qualsivoglia soggetto terzo che ne abbia interesse, potrà intraprendere innanzi al Tribunale competente un'azione ordinaria diretta ad ottenere la nullità del detto contratto (artt. 1418 e 1421 c.c.).