Il regolamento nel condominio minimo

Al fine di compiere la presente dissertazione non si può non principiare dal descrivere il condominio e dare una definizione di condominio minimo.

Si può definire condominio quell'edificio nel quale sussistono due o più proprietà private e delle parti comuni a queste asservite e legate da un vincolo di strumentalità. Gli elementi fondativi dell'esistenza del condominio, e che ne contraddistinguono le regolamentazioni, sono quelli della sussistenza di parti private e parti comuni e del contrasto tra i singoli proprietari sia per l'utilizzo libero delle proprie parti private (ad esempio limitando le ore nelle quali si può tenere accesa la televisione a tutto volume) e quello delle parti comuni (per esempio sancendo il divieto di porre bidoni della spazzatura nell'atrio dello stabile).

Elemento fondamentale per l'esistenza del condominio è che la proprietà delle unità immobiliari spetti a due o più persone e, conseguentemente, un palazzo di proprietà di un solo soggetto non sarà un condominio.

Data la predetta definizione si possono identificare tipologie differenti di condominio.

Esiste infatti quella “tradizionale” del palazzo sito in una città con svariati appartamenti sovrapposti e parti comuni piuttosto tipiche quali il tetto, l'ascensore, le scale, l'atrio e la portineria ove presente.

Questa tipologia non esaurisce i tipi di condominio in quanto, applicando la descrizione poc'anzi riportata si possono identificare ulteriori tipologie quali il condominio orizzontale, nel quale le proprietà private sono unità immobiliari a sé stanti come villette e le parti comuni sono i cancelli di ingresso e i viali di collegamento; esistono i supercondomini, ossia più edifici legati da parti comuni come le scale interne di collegamento e, all'estremo opposto appunto i condomini minimi.

Si definisce condominio minimo quella situazione abitativa nella quale sussistono due proprietà private legate da un rapporto di contiguità e le quali abbiano in comune dei beni con un vincolo di strumentalità per entrambi i proprietari.

Esempio tipico di condominio minimo è una villetta appartenuta ad un singolo proprietario che venga successivamente suddivisa assegnando le due porzioni ricavate a due distinti proprietari.

Questo particolare caso di condominio sarà al centro del presente focus.

Al fine di limitare e comporre i contrasti tra i proprietari nel condominio, il codice civile stabilisce all'art. 1138, comma 1, che, «quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione».

Il significato della norma è chiaro: qualora il condominio sia di entità inferiore a dieci condomini non vi è alcun obbligo di adottare un regolamento, ma c'è sempre la facoltà di farlo.

Sebbene non obbligatorio, infatti, ogni condominio (anche minimo) ha la possibilità di dotarsi di un regolamento.

Il regolamento condominiale, in generale, comprende tutte le regole e disposizioni che rilevano nel diritto dei condomini inerenti alle loro parti private, nell'utilizzo delle parti comuni, i criteri di ripartizione delle spese e le disposizioni inerenti le regole del condominio.

Il primo gruppo è di natura contrattuale e può quindi essere approvato da tutti i condomini (o dall'originario proprietario prima di costituire il condominio) e modificato solamente con l'assenso dell'unanimità dei proprietari.

Tutte le altre disposizioni del testo hanno natura regolamentare e possono quindi essere approvate e modificate con semplice delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.

Il regolamento rappresenta la costituzione del condominio, ossia la legge fondamentale dalla quale vengono poi a dipanarsi tutte le altre regole.

Esso è posto alla base della gestione del condominio e comporta la disciplina delle parti comuni, la tutela del decoro del palazzo e tutte le norme inerenti alla sua gestione.

Allegate al regolamento, poi, sono le tabelle millesimali, ossia dei calcoli in ragione dei quali ogni condomino acquisisce una ideale proprietà delle parti comuni espressa in quota millesimale.

A seconda del numero dei millesimi posseduti, che aumentano all'aumentare della proprietà privata del condomino, le spese di gestione saranno più o meno onerose.

L'approvazione del regolamento di condominio nel condominio minimo, seppure non obbligatoria, è decisamente consigliabile.

La maggior parte dei conflitti, infatti, deriva dall'assenza di regole e dalla sovrapposizione degli interessi tra i vari aventi diritto.

Senza alcuna regola codificata, ad esempio, il primo ad arrivare può accaparrarsi il parcheggio migliore, ognuno può utilizzare le aree comuni a suo piacimento e non esistono disposizioni su come ripartire le spese condominiali (ad esempio lo sgombero della neve, o l'illuminazione delle scale del palazzo).

La sussistenza di regole è quindi fondamentale per avere una certezza sui comportamenti consentiti e vietati ed evitare liti che sovente sfociano in procedure giudiziali.

Per molti, infatti, il principale ostacolo nel dotarsi di un regolamento condominiale è quello dell'onerosità della procedura di approvazione, ma - in modo più lungimirante - occorre considerare l'approvazione delle stesse come un investimento, dato che il costo di un processo è decisamente superiore a quello di una procedura di approvazione di un regolamento condominiale.

La Cassazione ha inoltre chiarito con una recente sentenza che la disposizione dell'art. 1134 c.c., che determina le condizioni del rimborso delle spese effettuate da un condomino in occasione di atti di gestione di iniziativa individuale, si applica altresì al condominio minimo con l'effetto di subordinare il rimborso alla dimostrazione dello stato di urgenza.

La Suprema Corte aveva infatti modo di dichiarare che, «anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.» (testo previgente alla modifica operata con la l. n. 220/2012). Ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va dunque considerata "urgente" non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sè, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito. Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.)” (Cass. civ., sez. VI/II, 14 gennaio 2019, n.620; ma anche Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2018, n.9280 e Cass. civ., sez. VI/II, 10 ottobre 2017, n.23740).

In buona sostanza, quindi, non si dovrà applicare la norma dell'art. 1110 c.c., che afferma che «il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso», ma il più severo art. 1134 c.c. che specifica che «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Aggiunge la Cassazione nella sentenza citata che «ciò vale anche per i condomini composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c.».

Ma c'è di più.

Quando si doti il condominio di un regolamento e di tabelle millesimali, si avrà la certezza dell'applicabilità delle stesse anche ad eventuali nuovi condomini subentrati al vicino a seguito di acquisto del suo immobile.

Il regolamento condominiale è infatti, direttamente o per richiamo, incluso nel contratto di vendita dell'immobile ed è quindi tassativamente applicato anche ai nuovi acquirenti di un immobile.

L'utilità di un regolamento condominiale nel condominio minimo è quindi palesata da quanto sopra riportato e acquisisce ancor maggiore importanza se si considera che in un contesto con pochi condomini la possibilità di contrasti è sempre prossima e l'assenza di un tecnico con ruolo di gestore (l'amministratore) spesso non impedisce l'escalation delle liti.

Occorre specificare che l'approvazione del regolamento nel condominio minimo non differisce da quella in un condominio ordinario, a parte la peculiarità (di seguito evidenziata) delle difficoltà dovute alla presenza di due soli condomini.

La legge stabilisce che il regolamento viene adottato dall'assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini (art. 1138, comma 2, c.c.).

L'approvazione del regolamento si effettua con una normale delibera assembleare che deve però essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

Sul punto è chiarissimo il già citato art. 1138 c.c. nel quale si afferma che, «quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento […] ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107».

Nel caso del condominio minimo, stante l'assenza di una pluralità di condomini, la scelta è decisamente binaria: in caso di accordo tra i due condomini si adotterà il regolamento, mentre in caso di mancanza di assenso sarà necessario per il condomino richiedente l'adozione del regolamento il ricorso all'autorità giudiziaria.

In tema di spese, infatti, in assenza di un regolamento e di tabelle millesimali la Cassazione ha specificato che «la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all'interno di un edificio condominiale deve essere determinata, quindi, in base all'art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa. In materia di comunione è invece operante il criterio sussidiario dell'art. 1101 c.c., secondo cui in mancanza di altra indicazione degli accordi, le quote si presumono uguali, mentre in materia condominiale, il rapporto tra i valori dei piani sussiste oggettivamente ed è come tale sempre accertabile dal giudice» (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2018, n.9280).

Nei paragrafi che precedono si è riportata la disciplina inerente l'interazione tra le regole ordinarie sul regolamento di condominio e la particolare disciplina del condominio minimo.

In molti casi, è chiaro che le scarse difficoltà nella convivenza tra i due condomini portano a sconsigliare di dotarsi di un regolamento condominiale, gestendo lo stabile con le ordinarie norme sulla comunione e sul condominio delle quali si è dato atto in precedenza, ad esempio per attuare una equa divisione delle spese.

Sovente, infatti, il condominio minimo nasce tra famiglie di consanguinei e quindi non vi è necessità del regolamento per fare si che la cosa comune venga gestita con criteri di equità e diligenza del pater familias.

Questa contiguità, tuttavia, è un'arma a doppio taglio, dato che in caso di liti tra vicini il contatto sarà diretto e non vi saranno cuscinetti rappresentati dal regolamento o dall'amministratore con la possibilità che screzi e litigi sfocino in onerose liti giudiziali.

Ogni caso quindi dovrà essere analizzato nel contesto per capire, date le persone che occupano gli immobili, dato lo stato degli stessi, l'entità delle spese da sostenere, lo stato di manutenzione e innumerevoli altri elementi (si pensi alla presenza di animali domestici o alla gestione del giardino comune) consiglieranno o meno i condomini del condominio minimo di dotarsi di regola al fine di evitare liti e incomprensioni.

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2013, 397;

Corona, Appunti sulla situazione soggettiva di condominio, in Riv. notar., 2006, fasc. 3, 633;

Celeste - Scarpa, Le nuove norma in materia di assemblea e amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, fasc. 6, 1249;

Scalettaris, Il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la cosa comune, in Riv. giur. edil., 2015, fasc. 4, 690;

Pironti, Crisi del condominio minimo ed intervento sostitutivo del giudice camerale, in Giur. merito, 2001, fasc. 4-5, 926.

Celeste, La domanda di revisione delle tabelle millesimali può essere spiegata dal condomino anche in via riconvenzionale, in Condominioelocazione.it.