Codice Civile art. 1590 - Restituzione della cosa locata.

Fondamento dell'obbligazione restitutoria

È ormai opinione pressoché maggioritaria (Grasselli, 266) che l'obbligazione restitutoria del conduttore abbia fondamento contrattuale e, conseguentemente, sia tale la natura della responsabilità per il suo inadempimento.

In realtà, soltanto in epoca meno recente, era stato sostenuto l'opposto principio, ormai superato, della natura extracontrattuale della responsabilità, affermando che l'ulteriore permanenza nell'immobile del conduttore o dell'affittuario, dopo la cessazione della locazione, realizzasse un'ipotesi di occupazione abusiva tale da determinate l'obbligo di risarcimento del danno in virtù del principio generale dell'art. 2043 (Cass. n. 3956/1956). Difatti, l'obbligazione di restituire la cosa locata non ha carattere sinallagmatico, ma scaturisce dalla natura propria della locazione che è contratto a termine; essa nasce alla scadenza della locazione ed ha natura contrattuale, proprio in quanto derivante dal contratto stesso (Cass. n. 11189/2007).

In merito al contenuto specifico dell'obbligazione, la giurisprudenza ha avuto occasione di evidenziare che la restituzione può non esaurirsi necessariamente con la generica messa a disposizione delle chiavi (ipotizzando la situazione classica di locazione di immobile), ma può anche richiedere, ai fini del suo esatto adempimento, un'attività ulteriore, consistente nell'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di disponibilità del locatore. In quest'ultimo caso, nell'ipotesi in cui invece a mancare dovesse essere proprio la cooperazione del locatore, il debitore potrà ritenersi liberato dagli obblighi connessi alla mancata restituzione qualora effettui un'offerta a norma dell'art. 1216 (Cass. n. 8616/2006).

Ciononostante, i giudici di legittimità hanno ritenuto comunque che l'obbligazione di restituzione della cosa locata possa ritenersi adempiuta, in via « generale » mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile, accompagnata tuttavia dall'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di alcun verbale (Cass. n. 550/2012).

Ipotesi particolari di restituzione del bene

Quando la locazione di un immobile ad uno dei comproprietari cessi per scadenza del termine o per risoluzione per inadempimento del conduttore, il bene deve essere restituito alla comunione, affinché questa possa disporne, esercitando, attraverso la sua maggioranza, le facoltà di godimento diretto o indiretto. Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio dell'immobile in favore della comunione, onde permettere agli altri comproprietari di disporre delle rispettive quote, facendo uso della cosa comune secondo il loro diritto ai sensi degli artt. 1102 e 1103 c.c., trattandosi in tale ipotesi, peraltro, non di ordinare al comproprietario di restituire l'intero bene, ma la sola quota di esso, in maniera da reimmettere il concedente nella sua codetenzione (Cass. n. 7197/2014).

Responsabilità del conduttore

L'obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall'art. 1590, comma 1, pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto alluso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l'usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell'evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi (Cass. n. 11189/2007, nella specie, la S.C., ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva ravvisato la sussistenza del nesso causale fra l'inadempimento dell'ente conduttore e quello dei locatori concernente il contratto preliminare di vendita intervenuto con terzi per il fatto che i locatori stessi si erano assunti l'obbligo di consegnare l'immobile alla promissaria acquirente sgombro prima ancora di ottenere la rimozione dei prefabbricati insistenti sul terreno oggetto del preliminare senza valutare se tale fatto fosse da solo idoneo a produrre l'evento dannoso, addossando, altresì, ai ricorrenti locatori un'attività straordinaria, consistente in un facere alla quale, secondo lo sviluppo fisiologico delle reciproche obbligazioni del contratto locatizio, essi non erano tenuti, ritenendo erroneamente, peraltro, l'irrisarcibilità del danno nella fattispecie, siccome imprevedibile).

Inoltre, in violazione dell'art. 1590, al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti (Cass. n. 23721/2008: nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile).

Analogamente, in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (Cass. n. 12977/2013).

Ad ogni modo, in tema di locazione, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l'esplicazione di un attività straordinaria e gravosa) l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta (Cass. n. 16685/2002).

Tuttavia, l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dell'art. 1590, con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (Cass. n. 8751/1996).

Modalità di adempimento dell'obbligo di consegna

Riguardo alle modalità di riconsegna del bene, proprio al fine di non incorrere nelle conseguenze di cui all'art. 1591, i giudici di legittimità hanno riconosciuto che anche un'offerta non formale di riconsegna è idonea a escludere la mora del conduttore, qualora ingiustificatamente rifiutata, ai sensi dell'art. 1220 c.c., seppur non determinando, di contro, la messa in mora del creditore stesso (Cass. n. 15433/2013).

Utilizzando le parole della Corte, in tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora, con conseguente cessazione dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220, un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375, non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi. L'offerta informale quindi, per impedire la messa in mora del conduttore, deve possedere i connotati della serietà e affidabilità. A tal proposito, ad esempio, la giurisprudenza non ha ritenuto come seria ed affidabile un'offerta di restituzione a seguito della cui proposizione il conduttore abbia continuato a godere della cosa (Cass. n. 21004/2012).

Pertanto, l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590, deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale (Cass. n. 550/2012, nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava; Cass. n. 5841/2004).