È possibile la modifica del regolamento condominiale contrattuale per facta concludentia?

Due edifici strutturalmente autonomi hanno in comune il servizio di portierato e quello di riscaldamento centralizzato. Ogni edificio ha un suo regolamento contrattuale di condominio Fin dalla costituzione del Condominio in realtà si è svolta un'unica assemblea tra tutti i condomini che affrontava e deliberava qualsiasi argomento. Negli ultimi anni vuoi, ogni Condominio espleta la propria assemblea, Visto il notevole lasso di tempo trascorso adottando l'impropria formula assembleare, si è verificato un mutamento del regolamento di condominio tale da impedire il ritorno alla situazione originaria?

In tema di condominio il regolamento condominiale è l'insieme di norme che regolano la vita condominiale. Esso deve essere formato in ogni stabile con più di dieci condomini e contiene le regole per la gestione dei beni comuni del palazzo, quelle poste a tutela del decoro architettonico dell'edificio e quelle relative ai criteri di ripartizione delle spese (art. 1138 c.c.).

Il regolamento contrattuale è da considerarsi quello predisposto dall'originario proprietario del palazzo o dal suo costruttore, viene allegato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari e accettato dai proprietari mediante l'incorporazione dello stesso nei singoli atti di acquisto.

Il regolamento contrattuale contiene due tipi di disposizioni: quelle di natura contrattuale e quelle di natura regolamentare

La distinzione tra le due è che le prime hanno come oggetto la limitazione dei diritti dei condomini sulle parti private (es. costituendo divieti di destinazione d'uso per gli appartamenti) e comuni, e possono essere modificate unicamente con il voto unanime dei condomini, mentre le seconde riguardano le modalità di uso dei beni condominiali e possono essere modificate con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. (ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi del condominio).

Le modifiche di clausole contenute nel regolamento contrattuale sono valide e non possono essere poste nel nulla con una delibera adottata a maggioranza, in caso contrario sarebbero da considerarsi nulle (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705).

Chiarito quanto innanzi, nella fattispecie in esame l'assemblea condominiale tenutasi tra i due condomini è del tutto impropria, atteso che non emerge dai regolamenti condominiali una clausola volta alla convocazione di un'assemblea congiunta.

Né, tantomeno, i consessi hanno, nel tempo, provveduto alla modifica del regolamento contrattuale nelle modalità ut supra, volta a considerare legittima la detta convocazione congiunta dell'assemblea.

Ergo, come ribadito, non è possibile modificare il regolamento contrattuale senza una deliberazione ad hoc, approvata all'unanimità dei condomini, (in questo caso ci sarebbero voluti due atti collettivi) non incidendo in alcun modo l'aspetto afferente il tempo decorso (assemblee congiunte reiterate) che non sana in alcun modo la mancata modifica regolamentare.

Dunque, non è possibile la modifica del regolamento per facta concludentia.

In altri termini, si è esclusa la possibilità che le modificazioni del regolamento possano avvenire per il tramite di comportamenti, anche se reiterati in modo pacifico, stante la necessità per la formazione del requisito della forma scritta ad substantiam, che deve reputarsi appunto necessario (per l'approvazione e) per le modificazioni del regolamento, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti (Cass., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943).