Bilancio (principi e criteri)

Inquadramento

Il condominio è un peculiare istituto del nostro ordinamento, la cui vera natura rimane ad oggi non del tutto chiara, pur avendo le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934) riaffermato che si tratta di organismo non distinto dai singoli che lo compongono e sfornito di personalità giuridica, a cui tuttavia deve essere riconosciuta un'attenuata soggettività e che, certamente, vede modalità di gestione tipiche ed improntate - in forza di precise norme di legge -ad una marcata trasparenza amministrativa e contabile, che la giurisprudenza ha vieppiù affermato negli ultimi decenni e che sono state riprese dalle modifiche introdotte dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220.

Per la gestione delle cose comuni l'amministratore è tenuto, a mente degli artt. 1129 e 1130 c.c., ad effettuare i necessari esborsi così come a riscuotere dai condomini le quote necessarie, somme che devono poi trovare una rendicontazione al termine dell'esercizio annuale, in forza della quale l'assemblea, in sede di approvazione, e ciascuno dei condomini, in ogni momento, potranno avere contezza dell'impiego delle risorse patrimoniali e, più in generale, dello stato di salute economico della compagnie condominiale.

Principi generali

Al potere di verifica dei condomini, che da sempre la giurisprudenza riconosce come sussistente mediante accesso ai documenti contabili (in qualunque momento e non solo in sede di assemblea o nella fase prodromica alla stessa, Cass.civ. sez. VI, 28 luglio 2020 n. 15996, Cass.civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210), assolve il rendiconto condominiale, così come ormai pacificamente riconosce la giurisprudenza anche recentissima (Cass. civ., sez. VI/II, 19 gennaio 2019, n. 1186).

L'obbligo di rendicontazione ha cadenza annuale, poiché tale periodicità è inequivocabilmente desumibile dall'art. 1130 c.c., che al n. 1) obbliga l'amministratore a convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del bilancio consuntivo e al n. 10 impone il termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio per l'approvazione del rendiconto condominiale, nonchè dall'art. 1135 c.c. che al n. 3) prevede, fra le competenze dell'assemblea, l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore. Se è dunque escluso che l'amministratore sia tenuto a rendicontazioni parziarie ed infra-annuali rispetto all'esercizio consueto (salvo cessazione anticipata del rapporto, Cass.civ., sez. VI/II, 17 agosto 2017, n. 20137), anche ove espressamente richiesto dai condomini, non vi è dubbio che l'art. 1130-bis c.c. detti oggi criteri precisi per la predisposizione del documento contabile essenziale del condominio e che consenta comunque al condomino, in qualunque momento, una verifica precisa ed analitica dell'operato dell'amministratore; ciò può avvenire attraverso l'accesso ai registri condominiali (fra cui quello di contabilità) ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c., la verifica del conto corrente condominiale ex art 1129, comma 7, c.c., la verifica dello stato dei pagamenti e delle liti pendenti prevista dall'art. 1130, n. 9), c.c. e l'accesso in qualunque momento ai giustificativi di spesa, prima del 2012 riconosciuto dalla giurisprudenza ed oggi espressamente previsto dall'art. 1130, comma 1, c.c.

Si è osservato che il rendiconto finisce per essere lo strumento primario di verifica della correttezza dell'operato dell'amministratore, poiché è atto con cui l'amministratore deve giustificare non soltanto le somme incassate, l'entità e la causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, sì che la sua approvazione, senza che venga impugnata la relativa delibera, preclude azioni di responsabilità da parte dei singoli condomini (Cass. n. 1186/2019 cit., Cass.civ., sez. III, 14 novembre 2012, n. 19991).

Il rendiconto anteriormente alla novella del 2012

La giurisprudenza - antecedentemente al 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della l. 220/2012 - ha affermato reiteratamente che il rendiconto non deve rivestire forme particolari, poiché il bilancio del condominio in alcun modo può essere equiparato ai bilanci societari, vincolati a precisi requisiti formali; i giudici hanno più volte affermato che il documento contabile del condominio deve essere idoneo, indipendentemente dalla forma e avuto riguardo al dato sostanziale, a rendere edotti i condomini delle entrate e delle uscite durante l'anno ed in particolare a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione per le varie voci, in modo da rendere esplicite ed immediatamente individuabili sia le entrate che le spese effettuate nel periodo considerato, dovendo altresì emergere dal rendiconto anche la specificità delle partite, sì che possa sorgere in capo al destinatario del rendiconto l'onere di indicare specificamente le partite che intende contestare (Cass. civ. sez. VI, 18 gennaio 2023 n. 1370; Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405; Trib. Salerno 30 novembre 2007, n. 2716; Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099).

Va osservato che, sotto il profilo sostanziale, gli strumenti di tutela del singolo condomino, approntati dall'elaborazione giurisprudenziale degli ultimi 25 anni, non risultano inferiori a quanto il legislatore del 2012 ha inteso trasfondere nelle previsioni normative, posto che prioritaria funzione del rendiconto condominiale è sempre stata quella di consentire al mandante una verifica completa, precisa e incontrovertibile dell'operato dell'amministratore e della gestione del patrimonio e dei beni comuni: tuttavia il dato di fondo posto in luce dai giudici è ancorato all'efficacia concreta del documento contabile nel raggiungere tale scopo, senza che per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale sia necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con formalità analoghe a quelle previste per i bilanci societari, essendo sufficiente che essa sia idonea a rendere comprensibile ai condomini l'andamento della gestione; né si richiede che le voci di bilancio siano trascritte o richiamate nel verbale assembleare (anche se è opportuno che a verbale sia indicato il totale del consuntivo approvato o, comunque, individuato inequivocabilmente il documento contabile a cui fa riferimento la delibera); allo stesso modo l'assemblea può sommariamente esaminare il rendiconto senza procedere ad analitico dibattito su ogni voce o documento giustificativo, poiché è facoltà dell'organo deliberativo procedere sinteticamente all'approvazione, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore, così come procedere invece a raffronto e disamina con il preventivo antecedente, onde compiere completa disamina dell'operato e della diligenza dell'amministratore, nonché vagliare l'opportunità delle spese erogate in corso di gestione, posto che l'approvazione del rendiconto rappresenta ratifica di quanto compiuto dall'amministratore in esecuzione dei compiti allo stesso demandati dall'art. 1130 c.c. (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498).

Pur non trovando nel codice ante novella precisa connotazione formale, l'obbligo di rendiconto era comunque ricavato da dottrina e giurisprudenza dai principi generali di corretta amministrazione degli enti collettivi, dalle norme in tema di mandato (e segnatamente dall'art. 1713 c.c.), dalle norme in tema di rendiconto sostanziale (art. 263 c.p.c.), nonchè dalla circostanza che l'art. 1129 c.c., nella formulazione pre-riforma, prevedeva quale possibile motivo di revoca la mancata rendicontazione per due esercizi.

L'art. 1130-bis c.c. e i componenti del rendiconto

La l. 220/2012 ha recepito le indicazioni giurisprudenziali più sopra richiamate, istituzionalizzando e formalizzando i principi di chiarezza, trasparenza e verificabilità sino ad allora affermati in via interpretativa.

La profonda (e non sempre felice) revisione degli artt. 1129 e 1130 c.c. e l'introduzione dell'art. 1130-bis c.c., norma espressamente dedicata al rendiconto condominiale, impongono oggi all'amministratore l'osservanza di precisi requisiti formali nell'adempimento del suo dovere primario di informazione del mandante sul contenuto e le modalità della propria gestione.

Certo è che il legislatore del 2012, se l'intento era quello di garantire ai condomini strumenti ferrei di controllo e di sottoporre l'amministratore al giogo formale di un bilancio strutturato secondo criteri vincolanti, ha dimenticato di impedire ai condomini la possibilità di deroga convenzionale ai principi di una amministrazione formalmente rigida: gli artt. 1130 e 1130-bis c.c. non figurano fra le norme inderogabili previste dall'art. 1138, comma 4, c.c. (che il legislatore della novella ha lasciato intonso), sì che i condomini ben potrebbero stabilire in via convenzionale di consentire all'amministratore di prescindere totalmente da quei parametri; chiarirà la giurisprudenza degli anni a venire se tali norme, seppur non dichiarate espressamente inderogabili, debbano ritenersi tali in quanto volte a soddisfare esigenze pubblicistiche, anche se appare poco plausibile che possano essere ascritti a tali categorie obblighi che attengono alla gestione e all'impiego di denaro in ambiti strettamente privatistici.

Alla luce del diritto vigente, oltre alla periodicità obbligatoria e alle conseguenze già viste sopra, l'amministratore è oggi tenuto a redigere il rendiconto secondo quanto previsto dall'art. 1130-bis c.c., norma che non fa altro che codificare le prassi contabili più virtuose che ogni amministratore men che approssimativo poneva già in essere per adempiere al generale dovere ex art 1713 c.c.

Il documento di sintesi della gestione annuale condominiale dovrà dunque contenere, secondo il pleonastico legislatore del 2012, «le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica»,previsione programmatica che in realtà rappresenta la mera trasposizione legislativa delle indicazioni giurisprudenziali sopra richiamate. Per raggiungere tale scopo il documento contabile deve essere composto «di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti» (art. 1130-bis c.c.).

La norma aggiunge, infine, che tali scritture e i relativi documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione (obbligo quantomeno bizzarro, posto che parrebbe più opportuno conservare i documenti di giustificazione per un decennio dalla approvazione del relativo bilancio, se si ritiene che i diritti si prescrivano in tale termine con riferimento alle obbligazioni attinenti a ciascun esercizio gestionale).

I parametri previsti dall'art. 1130-bis c.c. non pongono soverchi problemi interpretativi sotto il profilo della individuazione delle componenti del “nuovo” rendiconto condominiale, posto che il registro di contabilità è quello individuato dall'art. 1130, n. 7), c.c., ove l'amministratore deve annotare in ordine cronologico tutte le entrate e uscite patrimoniali entro 30 giorni dal loro verificarsi, con ciò dando una chiara traccia della situazione di cassa (e del relativo criterio); il riepilogo finanziario (di cui il legislatore non dice di più) deve ritenersi corrisponda al rendiconto così come comunemente inteso, ovvero un prospetto delle attività di gestione, ancorato invece alle esigenze e alle attività che si sono manifestate nel corso della annualità, secondo un criterio di competenza (si pensi ad esempio a fatture per manutenzioni di impianti o forniture comuni - acqua, gas, energia elettrica - emesse dai fornitori in quell'esercizio e relative a vicende relative al periodo di gestione, ma con scadenza successiva alla sua chiusura o, semplicemente, a procedure esecutive promosse dal condominio contro i morosi per quote dell'esercizio in corso e lungi dal concludersi).

Il collegamento fra le due componenti contabili del rendiconto è costituito dalla nota sintetica esplicativa (da intendersi, plausibilmente, come la versione informale della relazione al bilancio degli organi societari), nella quale l'amministratore fornirà all'assemblea i necessari elementi di raccordo e coordinamento fra i dati emergenti dalla cassa e quelli del riepilogo, evidenziando proprio quelle situazioni che, per ragioni temporali o funzionali, vedano nell'uno e nell'altro documento rappresentazione grafica e contabile differente.

Quel coacervo di dati, unitamente alla facoltà di accesso al conto corrente (per il tramite dell'amministratore, art. 1129, comma 7, c.c.) e all'accesso in ogni tempo dei condomini (e, inspiegabilmente, dei titolari di diritti personali di godimento, che in realtà non hanno obbligazioni dirette, salvo quelle previste per il conduttore in tema di riscaldamento) ai documenti giustificativi, dovrebbe consentire la piena intelligibilità e verificabilità della gestione posta in essere dall'amministratore del condominio.

Si è, infine, osservato che alcuna norma impone l'allegazione del rendiconto (che oggi rischia di essere oneroso anche sotto il profilo ponderale) all'avviso di convocazione della assemblea per la sua approvazione (Trib. Monza 5 luglio 2016, n. 1905), anche se costituisce prassi operativa consolidata l'invio almeno del riepilogo.

Va infine rilevato che lo stato di ripartizione del rendiconto (ovvero la sua suddivisione secondo le tabelle millesimali in vigore nel condominio) non ne sembra costituire elemento essenziale (non è espressamente menzionata nell'art. 1130-bis c.c.) e rappresenta invece elemento cardine per ottenere ingiunzione immediatamente esecutiva ex art. 63 disp.att. c.c. (App. Campobasso 6 giugno 2018, n.223; Cass.civ., sez. II, 28 aprile 2017, n. 10621).

Forma e sostanza

La codificazione di parametri strutturali del documento contabile, portata dalla novella del 2012 con l'introduzione dell'art. 1130-bis c.c. ha posto peculiari problemi interpretativi che non sempre la giurisprudenza di merito ha risolto in maniera univoca, così che taluni interpreti hanno aderito ad una visione rigidamente formale ( App. Palermo 5 settembre 2023 n. 1514), ritenendo illecito il documento contabile (e la relativa delibera di approvazione) che non rechi espressamente le forme e le componenti previsti dalla norma codistica, mentre altri - in continuità con il consolidato orientamento di legittimità anteriore alla riforma - hanno affermato che i parametri previsti dall'art. 1130 bis c.c. sono meramente indicativi della idoneità del documento contabile ad assolvere alla funzione di rendere edotti i condomini sulle poste attive e passive della gestione e sulle spese di cui sono chiamati a farsi carico (Trib. Massa 29 giugno 2020 n. 285), così che il contenuto sostanziale del documento finisce per prevalere sulla sua forma, mentre taluno ha ritenuto che la mancata osservanza dei parametri formali costituisca una sorta di presunzione del documento contabile ad assolvere alla sua funzione (Trib. Roma 28 agosto 2023, Trib. Roma sez. V, 03 aprile 2023, n. 5342).

Sul punto è di recente intervenuta in maniera netta la Corte di legittimità (Cass. civ. sez. II  9 ottobre 2023 n. 28257), affermando che gli elementi individuati dall'art. 1130-bis c.c. sono volti a fornire al singolo condomino una conoscenza concreta degli elementi contabili portati dal rendiconto,  adempiendo all'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato: deve dunque ritenersi operante il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza.

Ne consegue che l'incompletezza formale del documento contabile, che non rispetti in maniera compiuta i dettami dell'art. 1130-bis c.c., può ritenersi un vizio non determinante se quei principi sono soddisfatti anche da dati e informazioni provenienti aliunde, quali i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino ad impugnare la delibera di approvazione del rendiconto in ordine a tali profili.

Criterio di cassa e di competenza

Quanto appena evidenziato riguardo alla modalità di compilazione del rendiconto, così come concepite dal legislatore del 2012, induce a ritenere che la contabilità di quell'organismo complesso, che va sotto il nome di condominio, si ispiri ad un criterio misto, in parte retto dal criterio di cassa ed in parte retto dal criterio di competenza.

Certo è che la norma su tale punto non prende posizione, pur indicando strumenti che sono volti - aldilà di ogni classificazione formale - a rendere edotto il mandante della portata e consistenza degli atti di gestione compiuti dal mandatario, nell'àmbito di quella figura tipica e peculiare di mandato che delineano gli articoli 1117 ss. c.c. riguardo alla amministrazione di immobili in condominio.

Che la acritica riconduzione al criterio della cassa o della competenza diventi aspetto non determinante ai fini della intelligibilità del rendiconto appare evidente dalla stessa strutturazione della norma specifica, sì che la più avveduta giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 1186/2019 cit.; Cass.civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892) ritiene comunque legittimo e corretto il rendiconto idoneo purché contenga i dati essenziali della gestione.

V'è tuttavia da osservare che di recente si è assistito a un progressivo affermarsi di interpretazione volta ad individuare nel principio di cassa il criterio più corretto per la redazione della contabilità condominiale: l a più recente giurisprudenza di legittimità ( Cass.civ. sez. II  9 ottobre 2023 n. 28257, Cass.civ. sez. II  8 settembre 2023 n. 26188)  ha chiarito che il rendiconto deve essere ispirato al criterio di cassa, anche se in realtà anche con riguardo a tale profilo la categorizzazione fra cassa e competenza, pare non essere così netta,

come hanno rilevato taluni interpreti e come di recente ha affermato  anche qualche giudice di merito (Trib. Potenza, 29.6.2023 n. 843).

A tale approdo parevano condurre già alcune pronunce di legittimità (Cass.civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639; Cass.civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153) e recenti sentenze di alcuni giudici di merito (.Trib. Roma sez.V 13 novembre 2019 n. 21802 Trib. Roma 28 gennaio 2019, n. 1918; Trib. Roma 3 ottobre 2017, n. 18593) che sancisce in amniera categorica l'obbligatorietà del principio di cassa, ravvisato quale unico presupposto per garantire intelligibilità al rendiconto condominiale.

I giudici di merito (Trib. Roma 8 gennaio 2019, n. 246) hanno ancora affermato che, ove il rendiconto sia redatto tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro), i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste, tesi ripresa acriticamente dai precedenti di legittimità citati.

Non appare secondario, peraltro, che in tutte queste statuizioni si richiamino comunque i principi generali di scopo espressi dalla corte di legittimità da oltre venti anni, ossia la circostanza che non debbano essere osservate particolari formalità purché l'elaborato dell'amministratore consenta ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite (Cass. n. 27639/2018 cit.).

Appare allora evidente che, aldilà della classificazione nominale, tali pronunce utilizzino in maniera impropria  e sommaria il concetto di “principio di cassa”, censurando in realtà rendiconti che - in concreto - non rispondono ai principi di intelligibilità e forma minimi, prima delineati dalla giurisprudenza ed oggi codificati dall'art. 1130-bis c.c.; a tale scopo sono invece volti la chiara indicazione delle entrate delle uscite in via cronologica, assolta dal registro di contabilità, ed un loro inquadramento funzionale nella più ampia ottica di gestione di esercizio, assolta dal riepilogo finanziario: l'unione dei due documenti e la loro sinergia esplicata dalla nota sintetica, predisposta a commento dall'amministratore, insieme al supporto dei documento giustificativi e delle risultanze del conto corrente divengono tutti elementi necessari ad evitare l'inganno del condomino sanzionato dai giudici, che certo non risulta invece scongiurato dalla sola predisposizione per cassa.

In tal senso, e sulla sterilità della diatriba fra “cassa” e competenza”, appare interessante una risalente pronuncia (Cass.civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815), in cui con grande semplicità e chiarezza la corte indica le linee interpretative più opportune a seconda della pretesa azionata in giudizio, sì che ai fini delle restituzioni da parte dell'amministratore varrà quanto la cassa porta al momento della cessazione dell'incarico, mentre ai fini della rendicontazione annuale il documento contabile dovrà avere un respiro più ampio e tendente alla competenza di esercizio.

Oggi la Corte di legittimità (Cass.civ. sez. II  9 ottobre 2023 n. 28257, Cass.civ. sez. II  8 settembre 2023 n. 26188, cit.)  in continuità con quell'orientamento, pur affermando chiaramente che il rendiconto deve essere redatto secondo il principio  di cassa,  riafferma anche sotto tale profilo una prevalenza della sostanza sulla forma, laddove afferma che “

il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le «voci di entrata e di uscita», documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati”, così che il bilancio assume una connotazione sostanziale che - pur ancorata al dato contabile di acssa - non può che fondare un quadro in continuità anche con gli esercizi precedenti e futuri.

In tal senso, e sulla sterilità della diatriba fra “cassa” e competenza”, appare interessante una risalente pronuncia (Cass.civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815), in cui con grande semplicità e chiarezza la corte indica le linee interpretative più opportune a seconda della pretesa azionata in giudizio, sì che ai fini delle restituzioni da parte dell'amministratore varrà quanto la cassa porta al momento della cessazione dell'incarico, mentre ai fini della rendicontazione annuale il documento contabile dovrà avere un respiro più ampio e tendente alla competenza di esercizio. Oggi la Corte di legittimità (Cass.civ. sez. II  9 ottobre 2023 n. 28257, Cass.civ. sez. II  8 settembre 2023 n. 26188, cit.)  in continuità con quell'orientamento, pur affermando chiaramente che il rendiconto deve essere redatto secondo il principio  di cassa,  riafferma anche sotto tale profilo una prevalenza della sostanza sulla forma, laddove afferma che “il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le «voci di entrata e di uscita», documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati”, così che il bilancio assume una connotazione sostanziale che - pur ancorata al dato contabile di cassa - non può che fondare un quadro in continuità anche con gli esercizi precedenti e futuri.   

L'intervento giudiziale

L'intervento dell'autorità giudiziaria in tema di gestione condominiale non potrà mai avere ad oggetto la discrezionalità o opportunità della spesa, poichè le scelte sul punto sono inderogabilmente rimesse all'assemblea, che è l'organo decisionale del condominio.

Il rendiconto soggiace agli stessi principi, sì che il sindacato del giudice potrà avare ad oggetto unicamente profili di legittimità relativi alle sue modalità di redazione, ovvero alla sua idoneità a raggiungere lo scopo, secondo la giurisprudenza ampiamente sopra riportata, ma in nessun modo potrà estendersi alla censura di spese inserite a bilancio, per ragioni attenti alla loro necessità o superfluità (Cass.civ., sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454).

Tuttavia, l'impugnativa potrà essere proposta laddove si assuma, invece, che nel rendiconto siano state inserite spese del tutto estranee alla gestione condominiale, poichè tale aspetto riguarda la legittimazione per materia dell'organo deliberante e non già l'oggetto della spesa, sì che la delibera deve ritenersi - per tal ragione - affetta da nullità (Trib. Savona 24 settembre 2018, Cass.civ., sez. II, 10 agosto 2009 n. 18192, relativa a spese di telefono privato dell'amministratore).

Rendiconto e credito dell'amministratore

Da tempo, la giurisprudenza ritiene che la semplice differenza fra poste attive e poste passive a rendiconto, laddove evidenzi l'insufficienza delle prime a far fronte alle seconde, non possa costituire prova presuntiva di anticipazioni effettuate dall'amministratore (Cass. civ. sez. VI-2 ord. 25 febbraio 2020 n. 5062; Cass.civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153).

È dunque specifico onere dall'amministratore dare compiuta prova delle asserite anticipazioni, mediante la redazione di rendiconto opportunamente predisposto secondo i principi più sopra ricordati (Cass.civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892; Cass.civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13878).

Ove poi tali anticipazioni siano state correttamente inserite nel rendiconto e questo sia stato approvato dall'assemblea, il credito diverrà liquido ed esigibile (Cass.civ., sez. II, 27 giugno 2011, n. 14197) e l'amministratore uscente sarà legittimato ad agire sia nei confronti del condominio, in persona del nuovo amministratore, sia nei confronti dei singoli pro quota (Cass.civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1851).

Non ha, viceversa, diritto al compenso l'amministratore che abbia omesso il rendiconto (Cass. n. 3892/2017 cit.)

Il preventivo e il rendiconto per lavori straordinari

Il preventivo delle spese occorrenti per l'anno a venire è menzionato dall'art. 1135, comma 1, n. 2), c.c.

Il bilancio preventivo non può, per intuitive ragioni, assimilarsi al rendiconto, poiché si tratta di stima previsionale idonea a costituire la provvista per la gestione delle cose comuni, la cui consistenza finale sarà oggetto di approvazione in sede di consuntivo al termine dell'esercizio.

Ne deriva che a tale atto, pure essenziale per l'amministrazione del condominio, non potrà applicarsi il dettato dell'art. 1130-bis c.c. relativo alle componenti necessarie del rendiconto, difettando in radice l'attualità della spesa.

Si è tuttavia evidenziato, in giurisprudenza, come anche il bilancio di previsione debba uniformarsi ai criteri di chiarezza ed intelligibilità che, mutatis mutandis, devono governare il rendiconto, così da consentire a ciascun condomino di individuare in modo inequivocabile e certo le voci di entrata e di spesa nonché le quote di ripartizione (Trib. Roma4 luglio 2017, n. 13613).

Quanto ai lavori straordinari o alle innovazioni, invece, non vi sono ragioni per non ritenere in toto applicabili alla loro rendicontazione i principi sin qui esposti in tema di consuntivo ordinario, vieppiù oggi a fronte delle specifiche indicazioni previste dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. (Cass.civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4430).

Sia il preventivo (Cass.civ., sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299) che il consuntivo dei lavori straordinari, legittimamente approvati, consentono le iniziative monitorie previste dall'art. 63 disp.att. c.c.

Casistica

Riferimenti

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Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017;Triola, Il nuovo condominio, AA.VV. a cura di Triola, Torino, 2017;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, aggiornamento a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago, Milano, 2015;

Celeste - Scarpa, Il regolamento, le tabelle e le spese, Milano, 2014;

Corona, Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici, Torino, 2001;Terzago, La ripartizione delle spese in condominio, Milano, 1994;

Ginesi, Rendiconto condominiale: una rigida e proco condivisibile interpretazione formalistica, in Diritto e pratica condominiale, 19 ottobre 2023;

Scalettaris, Alcune riflessioni sul rendiconto condominiale: i documenti che lo compongono, il principio di cassa, la continuità della gestione per disamina più generale sul rendiconto, in IUS Condominio e locazione;

Merello, Compete alla «discrezionalità» dell’amministratore professionista di condominio adottare il principio di cassa o di competenza, in Diritto e pratica condominiale, 6 settembre 2023;

Chiesi, La redazione del rendiconto condominiale: una chimera, tra criterio di competenza, principio di cassa e sistema misto, in IUS Condominio e Locazione;

Plagenza, Rendiconto condominiale, il Tribunale di Potenza si pronuncia per l’applicazione del criterio di competenza, in NT plus 4 luglio 2023.