Codice della crisi d'impresa: le novità per gli immobili da costruire

Con l'entrata in vigore, lo scorso 16 marzo, del nuovo Codice della Crisi e dell'insolvenza, sono state introdotte importanti novità in relazione all'acquisto di immobili da costruire da parte di persone fisiche (artt. da 385 a 388). In particolare, il Legislatore ha previsto delle nuove garanzie per gli acquirenti relativamente all'obbligo di formare per atto pubblico, o per scrittura privata, il contratto preliminare (a pena di nullità), l'indicazione in tale contratto degli estremi della fideiussione che il costruttore deve consegnare all'acquirente, l'indicazione nel contratto di compravendita degli estremi della polizza assicurativa che il costruttore deve consegnare all'acquirente e, infine, la possibilità da parte dell'acquirente di escutere la fideiussione in mancanza della predetta polizza assicurativa.

Il nuovo “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza” (D.Lgs. n. 14/2019), contiene anche una serie di novità in merito al trasferimento di immobili da costruire a favore di provati acquirenti, segnalando che le modifiche in questione intervengono sulla disciplina già delineata in passato dal D.Lgs. n. 122/2005. L'obiettivo del Legislatore è di introdurre maggiori garanzie a favore dell'acquirente persona fisica di un immobile da costruire, partendo dal presupposto che tale soggetto normalmente costituisce la parte “debole” del rapporto contrattuale. Per comprendere appieno l'ambito applicativo delle novità, è bene ricordare la definizione di “acquirente” e di “costruttore” quali soggetti interessati dalle modifiche apportate dal D.Lgs. n. 14/2019.

In particolare:

• “acquirente” è la persona fisica che si impegna nell'acquisto (promissario acquirente) o acquista un immobile da costruire ovvero stipula un contratto, anche se sotto forma di leasing finanziario, che abbia o possa produrre l'effetto di determinare l'acquisto o il trasferimento non immediato, a proprio favore ovvero a favore di un parente entro il primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire. È, altresì, acquirente colui che assume obbligazioni nei confronti di una cooperativa edilizia, ancorchè non socia della stessa, al fine di ottenere l'assegnazione in proprietà ovvero l'acquisizione della titolarità di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire per l'iniziativa della società;
• “costruttore” è l'impresa o la cooperativa edilizia che si impegna alla vendita (promittente venditrice) o vende un immobile da costruire edificato direttamente ovvero la cui realizzazione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Le novità che di andranno a descrivere nei successivi paragrafi hanno effetto a partire dai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

Le novità introdotte dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza riguardano i contratti che abbiano ad oggetto la compravendita di un immobile da costruire, intendendosi per tale l'immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire ma non sia stato ancora edificato ovvero quello per il quale la costruzione non sia ancora ultimata, essendo in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

L'art. 388, D.Lgs. n. 14/2019 introduce il nuovo co. 1 dell'art. 6, D.Lgs. n. 122/2005, prevedendo che il contratto preliminare (o altro contratto che preveda il successivo acquisto da parte di una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale di un immobile da costruire) deve essere stipulato nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Il mancato rispetto della forma indicata comporta la nullità assoluta dell'atto stipulato, ricordando che il vizio di forma è insanabile, l'azione per far dichiarare la nullità dell'atto in giudizio è imperscrittibile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse ed è rilevabile d'ufficio. Il contratto preliminare soggetto alla nuova disciplina deve contenere i seguenti elementi:

• cognome e nome, luogo e data di nascita, codice fiscale delle parti, nonché regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione o da certificato dell'ufficiale di stato civile; denominazione o ragione sociale, sede e codice fiscale delle persone giuridiche, delle società di persone e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo (art. 2659, co. 1, n. 1, c.c.);
• natura dell'immobile, Comune in cui si trova, nonché dati di identificazione catastale del terreno su cui insiste (art. 2826, comma 1, c.c.);
• descrizione dell'immobile e delle relative pertinenze di uso esclusivo oggetto del trasferimento;
• estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per ottenere il titolo abilitativo a costruire e elencazione dei vincoli previsti;
• caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
• tempistica massima di esecuzione dei lavori, anche eventualmente correlata alle varie fasi di lavorazione;
• indicazione del prezzo complessivo da corrispondere in denaro o del valore di ogni altro eventuale corrispettivo; termini e modalità di pagamento con specificazione delle eventuali somme a titolo di caparra. Il prezzo deve essere infatti pagato tramite bonifico bancario o versamenti diretti su c/c bancario o postale indicato dal costruttore e allo stesso intestato o tramite altre forme che diano data certa al pagamento;
• estremi della fideiussione rilasciata all'acquirente e attestazione della conformità al modello standard ministeriale;
• esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile con indicazione dell'ammontare, del soggetto beneficiario e del titolo da cui derivano e la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad essere connessi;
• estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato e di ogni altro titolo, denuncia, provvedimento abilitativo di costruzione;
• estremi identificativi delle imprese appaltatrici.

È, inoltre, previsto che al contratto devono essere allegati:

• il capitolato in cui devono essere evidenziate le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche soltanto per tipologia, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti tra le parti;
• gli elaborati del progetto sulla cui base è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione del progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Particolare importanza rappresenta la novità relativa all'obbligo di rilascio da parte del costruttore, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile, di una specifica fideiussione rilasciata da una banca o da un'assicurazione. È previsto che la fideiussione debba avere le seguenti caratteristiche:

• di valore pari al 100% delle somme o del valore di ogni altro eventuale corrispettivo complessivamente riscosso o, secondo quanto stabilito nel contratto, ancora da riscuotere prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale. Sono esclusi dalla fideiussione gli importi rilasciati da soggetti terzi (ad esempio la banca mutuante) ed i contributi pubblici già assistiti da un'autonoma garanzia;
• può essere prestata anche ai sensi dell'art. 1938 c.c., ossia per un'obbligazione condizionale o futura con la previsione, in tale ultimo caso, dell'importo massimo garantito;
• deve garantire, in caso di crisi del costruttore, la restituzione delle somme versate, del valore di ogni altro corrispettivo nonché degli interessi legali maturati fino al verificarsi di tale situazione;
• previsione della rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale (costruttore);
• cessazione della sua efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell'atto definitivo di assegnazione unitamente agli estremi identificativi della polizza assicurativa (di cui si dirà oltre);
• deve essere conforme al modello standard che il Ministero di Giustizia dovrà approvare entro il prossimo 14 giugno 2019 con apposito decreto.

È bene sottolineare che il mancato rilascio della fideiussione, nei termini anzidetti, comporta la nullità del contratto preliminare che può essere fatta valere esclusivamente dall'acquirente dell'immobile. Quest'ultimo può, infatti, escutere la fideiussione:

• dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che lo stesso abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto o, in caso di procedura concorsuale, il competente organo non abbia comunicato l'intenzione di subentrare nel contratto preliminare;
• dalla data in cui il notaio attesta di non aver ricevuto (alla data della stipula dell'atto di compravendita) la predetta polizza assicurativa conforme allo specifico decreto, a condizione che l'acquirente abbia comunicato al costruttore di voler recedere dal contratto.

Nel rispetto delle citate condizioni, l'acquirente per escutere la fideiussione deve inviare una richiesta scritta al fideiussore a mezzo raccomandata a/r, accompagnata dalla documentazione idonea a dimostrare l'ammontare delle somme e di ogni altro eventuale corrispettivo pagato al costruttore. Nei successivi 30 giorni dal ricevimento della richiesta il fideiussore deve eseguire il versamento di quanto dovuto.

Come anticipato, oltre all'obbligo di rilascio della fideiussione in sede di stipula del contratto preliminare, è previsto che il costruttore deve stipulare, a beneficio dell'acquirente, un'assicurazione decennale avente affetto dall'ultimazione dei lavori. La polizza deve essere consegnata all'acquirente al momento del trasferimento della proprietà dell'immobile ed è finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti all'immobile (rovina totale o parziale del bene, gravi difetti di costruzione, ecc.), anche a terzi, che si manifestano dopo la stipula del contratto di compravendita. A tale proposito è previsto che nell'atto di compravendita sia necessario riportare gli estremi della polizza assicurativa e la conformità della stessa al modello standard che sarà approvato entro il prossimo 14 giugno 2019 con decreto del Ministero dello Sviluppo Economico (MISE). Al pari di quanto previsto per la fideiussione, è stabilito che la mancata consegna all'acquirente della predetta polizza assicurativa comporta la nullità del contratto, che può essere fatta valere esclusivamente dall'acquirente, nonché la possibilità da parte dell'acquirente stesso di escutere la fideiussione previa comunicazione di voler recedere dal contratto.

Si segnala, infine, che le novità descritte, come già anticipato, si applicano a partire dal 16 marzo 2019, anche per quanto riguarda le norme relative al contenuto ed alle modalità di escussione della garanzia e della polizza anche nelle more per l'approvazione dei decreti attuativi di cui un precedenza.