Patrimonio del condominio, dell'amministratore o di altri condomini

Alcuni commi dell'art. 1129 c.c. combinati tra di loro regolano un particolare aspetto della dinamica vita dell'amministratore.

In particolare:

• art. 1129, comma 7, c.c.: «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica»;
• art. 1129, comma 12, c.c.: «3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini».

Prima della riforma del 2013, non ricorreva alcun obbligo normativo che imponesse al condominio e/o all'amministratore di aprire un apposito conto corrente intestato appunto all'ente di gestione.

Vero è che le gravissime problematiche assai ricorrenti nel territorio nazionale, che vedevano realtà amministrative gestire decine, se non centinaia, di condominii in unico conto corrente e, soprattutto, la cattiva gestione di questo unico conto (spesso a mero vantaggio del portafoglio di chi gestiva) aveva generato una forte sensibilità della Magistratura.

In particolare, a partire dal Tribunale di Milano, ma per poi espandersi a macchia d'olio in tutto il paese, la giurisprudenza aveva in modo indotto creato un obbligo di aprire il conto corrente in commento, tanto che la confusione dei denari poteva essere causa di legittima richiesta di revoca giudiziaria dell'amministratore.

Il legislatore del 2012, in più punti della riforma ha lavorato traendo inspirazione dalla casistica più ricorrente dei problemi del mondo condominiale, facendo sì che quei principi di mera espressione, seppur autorevole, giurisprudenziale si elevassero al rango di “norme”.

Tra questi casi, v'è proprio il conto corrente del condominio ove, oggi, per legge devono transitare tutti i denari in entrata ed in uscita.

In questo quadro di tipologia di conflittualità e di ricerca a ridurla sino all'auspicato azzeramento, il riformatore ha ritenuto, si ritiene in modo assolutamente condivisibile, di porre delle barriere nette tra i denari del condominio, che per legge sarebbero come sono poi confluiti in unico conto corrente e da lì diramarsi ai singoli fornitori di beni e/o servizi del Condominio, dal conto corrente proprio dell'amministratore e/o da quello di altri condomini.

Tra condomini si può ritenere potersi includere anche altri condominii.

In buona sostanza, il legislatore ha scritto chiaramente che l'amministratore nel gestire i denari dello stabile amministrato, deve stare bene attento a ciò che fa e compie, dovendo tenere ben a mente che lui è un mero mandatario con precisi obblighi e responsabilità e forse, oggi, portatore della diligenza qualificata e non più del mero padre di famiglia.

Il fine del legislatore, ovvero la ratio della norma, è davvero nobile con effetti pratici e si potrebbe ritenere anche sociali di primaria importanza.

Per raggiungere tale scopo, però, le locuzioni espresse nella norma (art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.) forse non sono le più adatte.

Partendo dal dato normativo che impone al condominio di essere intestatario di un proprio e apposito conto corrente bancario o postale (art. 1129, comma 7, c.c.), la causa di grave irregolarità è «la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini».

Sul tavolo dell'operatore del diritto si trovano quindi due concetti assai diversi patrimonio e conto corrente.

Per capire se si tratta di sinonimi o meno, occorre inquadrare la definizione delle due diverse espressioni. Il patrimonio, ha diversa portata se letto ricercato nel dizionario giuridico, economico o aziendale. Al fine di evitare soggettivizzazioni e interpretazioni si preleva la definizione del patrimonio da Wikipedia.

Dizionario giuridico: «In diritto il patrimonio viene definito come l'insieme dei rapporti giuridici, aventi contenuto economico, che fanno capo ad un soggetto giuridico(il titolare), ed aventi per oggetto cose strumentalmente funzionali, ossia capaci di soddisfare bisogni umani, materiali o spirituali. Tra i rapporti giuridici che compongono il patrimonio rientrano tanto quelli attivi, quanto quelli passivi. Ne segue che, contrariamente all'accezione del termine nel linguaggio comune, si può parlare di patrimonio anche in presenza di soli rapporti giuridici passivi».

Dizionario economico: «Il patrimonio è definito come la ricchezza, espressa in termini monetari, a disposizione di un soggetto in un determinato istante. Dal punto di vista qualitativo esso è costituito da beni (fabbricati, automezzi, mobili, merci ecc.); sotto il profilo quantitativo, invece, è la somma dei valori monetari attribuiti a tali beni».

Dizionario aziendale: «Il concetto di patrimonio aziendale (o capitale lordo), usato in ragioneria, è in sintonia con quello giuridico: viene, infatti, definito come l'insieme degli elementi attivi e passivi a disposizione dell'azienda per esercitare la sua attività. La differenza tra i valori monetari degli elementi attivi e di quelli negativi - denominati rispettivamente attività e passività - prende il nome di patrimonio netto (o capitale netto) dell'azienda e rappresenta le sue fonti di finanziamento interne, in quanto provenienti direttamente o indirettamente dal soggetto o dai soggetti che l'hanno costituita e la promuovono. Alle fonti interne di finanziamento si aggiungono quelle esterne, rappresentate dai debiti verso i soggetti finanziatori».

Il Conto corrente è uno strumento tecnico bancario rappresentato da un simbolico contenitore in cui entrano ed escono i denari. Nel caso del condominio entrano i pagamenti eseguiti dai condomini per gli oneri condominiali, eventuali rimborsi/risarcimenti o altri denari di provenienza giudiziaria (pensiamo ad una causa vinta per danni) ed escono tutti i pagamenti per i beni e/o servizi che fornitori offrono al condominio o eventuali danni da risarcire.

Tale transito è obbligatorio salvo costituire “grave irregolarità” da parte dell'amministratore.

In pratica, se il sig. Rossi si reca allo studio dell'amministratore e paga la sua rata in contanti, tali denari devono essere versati nel conto corrente e non utilizzati per pagare l'elettricista che subito dopo il condominio si reca sempre dall'amministratore per il pagamento di una fattura che dovrà avvenire con bonifico e/o assegno.

Come si evince in modo evidente i concetti di “patrimonio” sono diversi se letti con le tre diverse lenti di ingrandimento (“giuridico”, “economico”, “aziendale”), ma di certo in nessuno dei tre concetti il patrimonio si identifica con il solo conto corrente che, piuttosto, né può essere una componente.

Ma ancor più rilevante è il fatto, certo ed indubbio, che il condomino è e deve essere intestatario di un conto corrente (come detto mero strumento bancario), ma non è detto che sia a titolare di un “patrimonio”, quantomeno economico o aziendale.

E qui occorre concentrare le nostre attenzioni.

Infatti, il condominio ad oggi è privo della c.d. personalità giuridica, anche se è ormai univoca la tesi che una soggettività giuridica la rivesta a pieno titolo.

Il condominio firma appalti, è soggetto legittimato processualmente, è intestatario di polizze, ecc.

Insomma, non è un mero ente di gestione, ma è soggetto noto nella sua più ampia portata para-aziendale, ma che aziendale non è.

Orbene, quando il riformatore ha imposto il divieto di confusione dei “patrimoni”, a quali patrimoni si riferisce?

Non certamente al concetto economico, il condominio non ha la legittimazione ad essere titolare di diritti reali o intestatario di mezzi, insomma non ha un proprio “stato patrimoniale”, ma solo un conto di cassa.

Non certamente il concetto aziendale, in quanto azienda non è.

L'azienda ha, infatti, una personalità giuridica e, a prescindere dalle forme, un legale rappresentante, un amministratore unico, un presidente, ecc., insomma tutte figure non presenti nell'azienda condominio.

Non rimane, quindi, che il concetto giuridico in senso assolutamente stretto che comunque anch'esso non si sovrappone alla figura del conto corrente.

Questo è il vero limite della norma, che per addivenire alla sua finalità forse usa un'espressione non consona, patrimonio in luogo di conto corrente.

In conclusione, anche in questo caso come in altri, le espressioni usate dal legislatore lette nel combinato disposto tra le varie norme, nel caso specifico dei vari commi della stessa norma, portano a risultati non sempre in linea con le finalità per cui sono state scritte.

Nel caso in commento, se il concetto di patrimonio dovesse essere letto e dovesse vivere di vita propria ben diversa da quella di conto corrente, si arriverebbe ad inquadrare il condominio in una veste che sicuramente non ha.

Se, invece, lo si dovesse sovrapporre a quello di conto corrente, il legislatore avrebbe utilizzato un'espressione letterale non corretta.

Non è, però, pensabile in un errore così grossolano, tanto che patrimonio è utilizzato in modo assolutamente voluto.

Non resta che attendere i primi contenziosi affinché la giurisprudenza ci fornisca un conforto a quello che costituisce un ulteriore filosofico “dubbio” figlio di profonda e attenta lettura della l. n. 220/2012.