Partecipazione alle spese di bonifica del tetto

In un condominio sono state rimosse le lastre in cemento amianto del tetto, è stata effettuata una nuova impermeabilizzazione e coibentazione termica e sono state posizionate delle nuove lastre in materiale ecologico. Si chiede se i posti macchina esterni all'edificio (non compresi nella volumetria del fabbricato) debbano partecipare alla spesa.

Secondo l'opinione dominante, la ripartizione delle spese relative alla bonifica dei materiali contenenti amianto è fatta con i medesimi criteri relativi alla manutenzione straordinaria della parte o impianto comune, in cui si trova l'amianto da bonificare.

Premesso ciò, ai fini della soluzione del quesito esposto, occorre analizzare due diverse situazioni in quanto il proprietario di un box auto partecipa in modo diverso al pagamento delle spese condominiali a seconda che il garage si trovi all'interno dell'immobile, cioè sia parte integrante dello stesso (si pensi ai garage che si trovano nelle fondamenta dell'immobile) o all'esterno dello stesso (si pensi ai garage posti nei cortile ma che non fanno parte dell'edificio medesimo).

In merito al primo aspetto, quando i box auto fanno parte dell'immobile, il proprietario dovrà partecipare alle spese ordinarie condominiali relative a tutti i servizi di cui usufruisce per l'utilizzo del garage. Oltre al pagamento di queste spese, parteciperà anche alle spese straordinarie, in quanto proprietario di un bene facente parte dell'immobile, per interventi strutturali (facciata, lastrico, tetto ecc.).

Diversamente da quanto esposto, quando il box auto si trova in zona separata dall'edificio, il proprietario è tenuto alle spese che interessano il piano delle autorimesse (per esempio spese per il cancello di accesso o per la videosorveglianza). Dunque, solo in tale ultima ipotesi, il proprietario del box non partecipa, per esempio, alle spese di riparazione del tetto o dei balconi in quanto non ne fa parte. Difatti, le spese di manutenzione straordinaria del tetto che copre l'edificio devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (Cass. civ., sez. II, 27 novembre 1990, n. 11423). Se invece il tetto non copre l'edificio ma soltanto il parcheggio, la ripartizione delle spese deve farsi tenendo conto soltanto dei millesimi dei condomini proprietari ed utilizzatori del parcheggio coperto dal tetto, a norma dell'art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. civ, 6 giugno 1973, n. 1923). Si legge in quest'ultima pronuncia che: in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura degli appartamenti.

In conclusione, salvo diversa regolamentazione, i proprietari dei posti macchina esterni all'edificio (non compresi nella volumetria del fabbricato) non partecipano alle spese quando non usufruiscono della copertura e quindi non ne traggono alcun beneficio dal tetto.