Riconoscimento dell'indennizzo per occupazione e del risarcimento danni per ritardata restituzione

Il Tribunale adito dichiarava risolto per inadempimento il contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le parti, condannando l'intimata al rilascio dell'immobile e al pagamento del complessivo importo di circa 27 mila euro imputato: in parte, a canoni scaduti e non pagati dal 2004 al 2009; in parte, a mensilità figurative per il periodo di protratta occupazione dell'immobile dal 2009 al 2011 (anno del sequestro dell'immobile). Nel giudizio di secondo grado, la Corte territoriale, in parziale accoglimento dell'appello interposto dall'intimata, limitava la somma dalla stessa dovuta. In particolare, l'importo era stato ridotto a causa dell'insussistenza del danneggiamento dell'immobile e, dunque, dell'impossibilità di ritenere provato il maggior danno ex art. 1591 c.c., costituendo, in detto contesto, il valore locativo indicato dal consulente tecnico d'ufficio, parametro virtuale e non attuale. Avverso tale decisione, i locatori hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo che la Corte d'appello aveva azzerato del tutto l'importo posto a carico della conduttrice con riferimento al periodo di protratta occupazione dell'immobile.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso dalla Corte di merito. Invero, dai termini usati nella sentenza di primo grado «mensilità figurative», la Corte territoriale aveva motivato esclusivamente sugli oneri probatori da osservarsi da parte del locatore per il riconoscimento del «maggior danno» ex art. 1591, primo comma, ultimo inciso, c.c., trascurando di considerare il diritto del locatore ad ottenere comunque, ai sensi della prima parte della medesima disposizione, il riconoscimento di un danno presunto e parametrato ai canoni dovuti in costanza di rapporto. Difatti, l'art. 1591, primo comma, c.c. prevede un solo obbligo risarcitorio, identico e non mutevole quanto a presupposti e fondamento giuridico (risarcimento danni da responsabilità contrattuale). Diverso è solo il regime probatorio: per una parte minima (pari al canone) il danno è presunto iuris et de iure; per la parte eventualmente eccedente (maggior danno) va concretamente provato e non può ritenersi in re ipsa. Ne consegue che il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto; ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell'immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato. Per le suesposte ragioni, il ricorso dei locatori è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.