Cedolare secca: gli eredi subentrano ai contratti di locazione di immobili commerciali

Tra i rapporti patrimoniali attivi del de cuis in cui subentrano gli eredi rientrano anche i contratti di locazione di immobili commerciali cui la Legge di Bilancio 2019 ha esteso la possibilità di optare per il regime della cedolare secca (art. 1, c. 59 L. n. 145/2018). Affinché gli eredi usufruiscano di tale regime, è necessario che il de cuius, al momento del decesso, godesse del diritto (trasmesso poi all'erede per effetto del subentro) di optare per il regime in parola. (Risp. AE 22 luglio 2019 n. 297).

Il caso

Il marito è deceduto, lasciando alla moglie, tramite testamento olografo, l'usufrutto dei suoi beni, tra cui tre immobili commerciali di categoria C/1 locati ciascuno con proprio contratto registrato. Gli istanti chiedono alle Entrate se tali contratti di locazione possano usufruire del regime di cedolare secca in virtù del particolare caso di decesso del proprietario e conseguente cessione dei contratti alla vedova usufruttuaria.

Le indicazioni delle Entrate

Premesso che gli eredi subentrano anche nei contratti di locazione, e che la successione nella posizione del locatore va comunicata all'A.F., le Entrate rilasciano parere negativo in quanto rilevano che nel caso di specie il de cuius, al momento del decesso, non aveva il diritto di optare per il regime della cedolare secca poiché i contratti non erano stati stipulati nel 2019. Il regime è, infatti, limitato ai contratti stipulati nel 2019, sempreché alla data del 15 ottobre 2018 non risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l'erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019.