Vendita a un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione

In caso di vendita ad un terzo del lastrico solare, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, in caso di sopraelevazione, il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune? Il diritto di sopraelevare richiede il preventivo assenso dell'assemblea condominiale?

Il diritto di sopraelevazione viene previsto, all'interno della disciplina del condominio negli edifici, dall'art. 1127 c.c. In base a tale disposizione, viene riconosciuta, al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio e al proprietario esclusivo del lastrico solare, la facoltà di elevare nuovi piani, salvo che risulti altrimenti dal titolo (comma 1), che le condizioni statiche dell'edificio non lo permettano e che la nuova opera non incontri l'opposizione dei condomini a motivo del pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio oppure della diminuzione in maniera notevole dell'aria o della luce dei piani sottostanti (commi 2 e 3).

Premesso quanto innanzi esposto, in risposta al quesito in esame, si osserva che la giurisprudenza sia civile che amministrativa, sono concordi nel ritenere che, ai sensi dell'art. 1127 c.c., la facoltà di sopraelevare spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio e il suo esercizio, che non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, può essere precluso soltanto in forza di un'espressa pattuizione che costituisca una servitus altius non tollendi a favore degli stessi (T.A.R. Liguria, Genova, sez. I, 9 luglio 2015, n. 651). Dunque, il diritto di sopraelevare ex art. 1127 c.c., ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie, spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano o a quello esclusivo del lastrico senza alcun assenso dell'assemblea condominiale, posto che non rientra tra le innovazioni (art. 1120 c.c.) (T.A.R. Trentino, Alto Adige, Trento, sez. I, 6 febbraio 2017, n. 45).

Conformemente ai principi esposti, inoltre, i giudici di legittimità hanno evidenziato che nell'ipotesi di cessione di proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune; difatti, il titolare del diritto di superficie, anche se entra nel condominio per le parti comuni ad esso, ha l'unico obbligo di dare un tetto all'edificio, rimanendo sempre titolare del diritto di sopralzo che è indipendente dalla proprietà della costruzione. Quindi, con l'acquisto della proprietà dell'intero lastrico solare sovrastante l'edificio, si acquisisce anche tutta la potenzialità edificatoria esprimibile mediante la sopraelevazione (Cass. civ., sez. II, ord. 18 marzo 2019, n. 7563).

In conclusione, chi compra il lastrico solare ha diritto di sopraelevare il fabbricato anche se il venditore mantiene altri beni nell'edificio; difatti, in assenza di limitazioni espresse, è esclusa la possibilità di scorporare la quota di volumetria inerente all'appartamento ancora in possesso del cedente o quella legata ad altri beni del lotto.