Impianto centralizzato di riscaldamento: modifica del criterio di ripartizione delle spese

In un Condominio, composto da due edifici, esiste un impianto centralizzato di riscaldamento, le cui spese venivano ripartite in base ad apposita tabella millesimale ed criterio, previsto dal regolamento contrattuale di condominio, secondo il quale un edificio, essendo volumetricamente superiore all'altro pagava il 51% delle spese mentre l'altro fabbricato il 49%. A seguito della realizzazione della contabilizzazione (valvole termiche e ripartitori) ed alla relazione tecnica asseverata, con la quale il tecnico evidenzia differenze di fabbisogno termico fra le unità immobiliari superiori al 50% tali da consentire di utilizzare la vecchia tabella millesimale del riscaldamento, le spese di manutenzione dell'impianto devono essere ripartite tra i due edifici secondo la vecchia percentuale (51%-49%) oppure a metà (50%-50%)?

In tema di condominio il regolamento condominiale è l'insieme di norme che regolano la vita condominiale. Esso deve essere formato in ogni stabile con più di dieci condomini e contiene le regole per la gestione dei beni comuni del palazzo, quelle poste a tutela del decoro architettonico dell'edificio e quelle relative ai criteri di ripartizione delle spese (art.1138 c.c.).

Il regolamento contrattuale è da considerarsi quello predisposto dall'originario proprietario del palazzo o dal suo costruttore, viene allegato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari e accettato dai proprietari mediante l'incorporazione dello stesso nei singoli atti di acquisto.

Il regolamento contrattuale contiene due tipi di disposizioni: quelle di natura contrattuale e quelle di natura regolamentare.

La distinzione tra le due è che le prime hanno come oggetto la limitazione dei diritti dei condomini sulle parti private (es. costituendo divieti di destinazione d'uso per gli appartamenti) e comuni, e possono essere modificate unicamente con il voto unanime dei condomini, mentre le seconde riguardano le modalità di uso dei beni condominiali e possono essere modificate con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. (ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi del condominio).

Le modifiche di clausole contenute nel regolamento contrattuale sono valide e non possono essere poste nel nulla con una delibera adottata a maggioranza, in caso contrario sarebbero da considerarsi nulle (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705).

Chiarito quanto innanzi, nella fattispecie esaminata, nonostante l'esistenza di una relazione tecnica asseverata che ha evidenziato differenze di fabbisogno termico tra le unità immobiliari superiori al 50%, le spese di manutenzione dell'impianto devono essere sempre ripartite secondo la vecchia percentuale (49%-51%), salvo che non intervenga una delibera assembleare approvata all'unanimità che va a modificare il criterio del regolamento contrattuale, non essendo sufficiente una delibera approvata a maggioranza.

Dovrà, pertanto, essere indetta un'assemblea straordinaria sul punto che dovrà deliberare in ordine alla necessaria modifica.