Locazioni brevi tramite Airbnb e cedolare secca

Secondo la legge provinciale, l'esercizio di affittacamere privato (senza partita IVA) è possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all'anno e purché non ci si avvalga di attività di promozione e intermediazione. Ebbene, nonostante tale previsione, il proprietario, tramite portale “Airbnb”, può concedere in locazione per brevi periodi un appartamento e usufruire dell'applicazione della cedolare secca prevista dall'art. 4,d.l. 24aprile 2017, n. 50?

Il portale Airbnb rappresenta una community on line che permette a chi viaggia, attraverso attività di intermediazione, di offrire una stanza o l'intero alloggio in affitto per brevi periodi. La soluzione, sotto tale profilo, è ottimale per entrambe le parti contraenti: per il conduttore perché può disporre di un alloggio a costi limitati; per il locatore perché percepisce dal bene un reddito sicuramente maggiore di quello che potrebbe ricevere da una normale locazione abitativa.

In argomento, giova ricordare che secondo l'art. 4, comma 1, d.l. 24 aprile 2017, n. 50 per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Le modalità applicative della nuova disciplina sono state dettate con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017. Inoltre, con la successiva Circolare dell'Agenzia delle Entrate (n. 24/E del 12 ottobre 2017) è stato evidenziato che la disciplina delle locazioni brevi si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. Diversamente, se sussiste un minimo di organizzazione (ad esempio, se oltre all'abitazione sono forniti servizi aggiunti come colazione, pasti, ecc.), la disciplina delle locazioni brevi non può trovare applicazione.

Premesso quanto innanzi esposto, in relazione al dubbio di gerarchia delle fonti, in risposta al quesito in esame, l'Agenzia dell'Entrate (risposta n. 373 del 10 settembre 2019) ha evidenziato che in caso di “sovrapposizione” tra la legge provinciale e quella statale, non può ravvisarsi alcun problema dal momento che le citate disposizioni disciplinano materie diverse e presentano diverse finalità (la legge provinciale non contiene disposizioni che possano assumere rilevanza ai fini fiscali).

In conclusione, in assenza di requisiti tali da ritenere che il soggetto persona fisica eserciti l'attività di locazione nell'ambito di un'attività di impresa, potrà trovare applicazione il regime fiscale previsto dal citato art. 4, consistente nella possibilità di optare per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca di cui all'art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Pertanto, se l'utente intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, tramite il portale online "Airbnb", può fruire dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 21%. Diversamente, in caso attività commerciale, gli introiti dovranno essere dichiarati come redditi d'impresa.