Presunzione legale di proprietà comune: i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non sono parti dell'edificio condominiale

La società beta, proprietaria di alcune unità immobiliari, convenne in giudizio il proprio Condominio in quanto l'assemblea condominiale aveva deliberato l'approvazione del preventivo nel quale era stato previsto a carico dell'attrice il concorso alle spese di gestione della galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e del sottostante parcheggio. In primo grado, il giudice dichiarava la nullità della delibera. In secondo grado, in riforma della pronuncia impugnata, la Corte d'Appello precisava che il regolamento di supercondominio era stato validamente votato da un'assemblea autoconvocatasi e approvato all'unanimità dei presenti, pari alla quasi totalità dei condomini, vincolando perciò anche la società attrice. Inoltre, ad avviso dei giudici di secondo grado, la rimodellazione del Condominio, includendo od escludendo corpi di fabbrica, non poteva essere oggetto di domanda giudiziale, dal momento che essa era di competenza esclusiva dei condomini in sede di eventuale modifica della struttura condominiale, e quindi regolamentare.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Nella specie, la Corte d'appello aveva ravvisato l'applicabilità delle norme che disciplinano il condominio, perché il corpo di fabbrica, costituito dall'edificio A e all'edificio B, dove era ubicata l'unità immobiliare della ricorrente, non era strutturalmente indipendente dalla galleria e dall'autorimessa. Tuttavia, diversamente da tale assunto, la S.C. ha affermato che i locali sotterranei per autorimesse e la galleria commerciale non costituiscono parti dell'edificio condominiale soggette alla presunzione legale di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c. (nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012). Difatti, le autorimesse ed i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nel citato art. 1117 c.c. e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione. Di conseguenza, al fine di accertare l'obbligo del condomino di sostenere le spese di manutenzione di un locale non incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell'art. 1117 c.c., occorre, quindi, che sia data la prova dell'appartenenza di detti locali in proprietà comune e al fine anzidetto determinante è l'esame del titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni. Né, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di galleria ed autorimesse sotterranee, può assumere rilievo il regolamento di condominio di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini. Per le suesposta ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.