Registrazione tardiva del contratto e richiesta del locatore di restituzione degli importi non versati

Tizio era stato condannato dal Tribunale al rilascio dell'immobile ottenuto in locazione dalla società Beta ed al pagamento delle differenze dovute a titolo di canone di locazione fino ad aprile 2012, al pagamento dei canoni locatizi relativi al periodo maggio 2012-aprile 2013 nonché al pagamento dei canoni successivi fino all'effettivo rilascio del bene. Nei giudizi di merito, i giudici avevano respinto l'eccezione di nullità formulata dall'attuale ricorrente (conduttore) per essere stato il contratto registrato dalla società locatrice solo per il 2010 e non anche per le due annualità successive, quando alla registrazione aveva provveduto egli stesso, e avevano rigettato la richiesta di applicare il meccanismo sostitutivo previsto dall'art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. 431/2011, n. 23. Avverso tale decisione, il ricorrente ha proposto ricorso in cassazione eccependo la violazione e falsa applicazione dell'art. 13, comma 5, I. n. 431/1998, modificato dalla I. n. 208/2015 (legge di stabilità 2016) e ne invocava, per ragioni di economia processuale, l'applicazione. Dunque, secondo il ricorrente, la norma invocata, che confermava che il canone dovuto dai conduttori, in applicazione delle norme raggiunte da incostituzionalità, nel periodo compreso tra l'entrata in vigore del d.lgs.n. 23/2011 e il 16 luglio 2015, era pari al triplo della rendita catastale dell'immobile locato, entrata in vigore dopo la pronuncia della Corte d'Appello, imporrebbe di considerare che il suo inadempimento non era stato imputabile o che non poteva legittimare la risoluzione alla data di proposizione dello sfratto per morosità.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, nel caso di specie non era in discussione la nullità del contratto, ma la sua risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione determinati secondo le pattuizioni convenute, attesa la illegittimità costituzionale delle norme che avevano consentito al conduttore di determinare il canone in misura pari al triplo della rendita catastale dell'immobile e atteso il fatto che la tardiva registrazione del contratto da parte del locatore, benché tardiva e, come in questo caso, successiva a quella già realizzata dal conduttore, era stata ritenuta dalla giurisprudenza di legittimità consentita in base alle norme tributarie e le era stata riconosciuta la produzione di un effetto sanante (per adempimento) retroattivo del contratto altrimenti nullo. Pertanto, per le regioni esposte, ai sensi dell'art. 363 c.p.c., comma 3, la S.C. ha enunciato il seguente principio di diritto: "l'avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore aveva corrisposto il canone nella misura ridotta ha reso quest'ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato". Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato dichiarato improcedibile.