Legittimazione dei condomini alla risoluzione del contratto di appalto

In casi di pericolo di pregiudizio derivante dai lavori svolti non secondo la regola d'arte, i condomini possono personalmente risolvere il contratto di appalto senza convocare l'assemblea condominiale?

La problematica inerente la legittimazione processuale del singolo condomino nell'ambito dei procedimenti riguardanti interessi che coinvolgono l'intero condominio, è stato più volte trattato dalla Suprema Corte di Cassazione.

A tal proposito, va evidenziato che il condomino che intervenga personalmente nel processo in cui sia già parte l'amministratore ed in cui sia dedotta una situazione giuridica ascrivibile alla collettività condominiale, non si comporta come un terzo, ma appare come una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2011, n. 10717). Ciò implica una forma di rappresentanza processuale reciproca, attributiva a ciascuno di una legittimazione sostitutiva, nascente dal fatto che ogni compartecipe non potrebbe tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere l'analogo diritto degli altri. Si tratta di un principio rimarcato recentemente anche dalle Sezioni Unite secondo cui “sussiste l'interesse ad agire o a resistere del singolo condomino e quindi la facoltà di affiancarsi all'amministratore per fare valere in sede processuale le ragioni del condominio ogni qualvolta la contesa involga la consistenza dei beni comuni” (Cass. civ., S.U., 18 aprile 2019, n. 10934).

Premesso quanto innanzi esposto, si evidenzia che la stipula di un contratto di appalto che coinvolga quale parte negoziale appaltante il condominio può muovere sia dall'iniziativa autonoma dell'amministratore che dalla decisione dell'assemblea, a seconda che abbia ad oggetto attività di carattere conservativo delle parti comuni ovvero interventi manutentivi di natura straordinaria o aventi contenuto innovatorio.

Nel primo caso sussiste autonoma legittimazione dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c.; nelle altre ipotesi indicate è, invece, richiesta deliberazione assembleare i cui relativi quorum decisionali vengono a diversamente modularsi secondo l'articolata disciplina offerta dall'art. 1136, commi 4 e 5, c.c. in considerazione del tipo di intervento deciso.

A questo punto, a tutela delle parti comuni, l'interrogativo da sciogliere riguarda proprio la legittimazione del singolo condomini senza la preventiva assemblea.

In tema, giova ricordare che la gestione della sicurezza del contratto di appalto nei cantieri temporanei e mobili, (art. 90, d.lgs n. 81/2008), obbliga l'amministratore a fare accedere alle parti comuni imprese qualificate e dotate di Durc e di cui l'amministratore ha verificato l'idoneità tecnica e professionale. Se l'amministratore non adempie a tali incombenze, risponde delle conseguenze derivanti dal caso di affidamenti dei lavori ad una persona tecnicamente incapace. In tale contesto, però, i condòmini ben possono intervenire anche senza la necessità di convocare l'assemblea condominiale.

Difatti, secondo gli ermellini, i condòmini, proprietari di unità immobiliari all'interno di un condominio, senza preventiva assemblea, possono convenire in giudizio l'appaltatore chiedendone la risoluzione dal contratto di appalto stipulato con il condominio per l'inidoneità dell'opera realizzata. Ne consegue che, in tema di lavori in condominio, anche il singolo condomino, nel suo interesse, può chiedere la risoluzione del contratto d'appalto ( Cass. civ., sez. II, ord. 14 maggio 2019, n. 12803. In tale fattispecie, i condomini avevano convenuto l'appaltatore chiedendo la risoluzione per l'inidoneità dell'opera realizzata costituita nella sostituzione della pavimentazione delle terrazze del fabbricato).

In conclusione, si osserva che la vigilanza sull'esecuzione del contratto di appalto non è soltanto compito dell'amministratore ma anche dei condòmini che sono dotati di uguale potere di intervento giuridico.