Sisma bonus: vendita delle unità immobiliari e detrazioni per interventi di riduzione del rischio sismico

Quesito. Una ditta di costruzioni, nella zona sismica 2, ha demolito quattro fabbricati e ha ricostruito, sulla stessa area, sette abitazioni unifamiliari, usufruendo dell'aumento premiale della cubatura prevista dalla legge regionale. Il relativo progetto, precisa l'istante, è stato autorizzato nel 2016 e con variante nel 2017. Il contribuente specifica, inoltre, che non è in possesso della prescritta asseverazione perché al tempo dell'avvio del progetto non era necessaria, ma che può produrla per uniformarsi alle modalità intervenute con le modifiche apportate all'agevolazione con l'entrata in vigore del “decreto crescita”. Premesso ciò, la società chiede se: a) gli acquirenti delle villette possano usufruire del “sisma bonus” nonostante l'aumento del numero degli edifici ricostruiti; b) se abbia rilevanza il fatto che la data del permesso a costruire sia anteriore a quella dell'entrata in vigore del d.l. n. 34/2019 che ha esteso l'agevolazione anche alle zone sismiche 2 e 3.

Risposta. Nella risposta ad interpello n. 409 del 10 ottobre 2019, l'Agenzia delle Entrate ha fornito qualche precisazione in relazione alla detrazione spettante agli acquirenti di case antisismiche.

Con riferimento al primo quesito posto dall'istante, l'Agenzia precisa che la disposizione normativa prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati "mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente". Rientra, quindi, nel concetto di demolizione e ricostruzione anche la ricostruzione dell'edificio che determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione; di conseguenza, non rileva la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.

Con riferimento al secondo quesito, sostiene l'Agenzia che la detrazione disciplinata dal comma 1-septies dell'art. 16, d.l. n. 63/2013 rientra nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. "sisma bonus". La citata disposizione è stata modificata dall'art. 8, d.l. n. 34/2019 che ne ha esteso l'ambito applicativo - in origine limitato ai fabbricati ubicati in zona 1 - anche agli immobili ubicati in zona sismica 2 e 3. In particolare, con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico di cui al comma 1-quater dell'art. 16 ammessi al cd. sisma bonus (tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle imprese costruttrici che poi vendono le unità immobiliari), nella circolare n. 13/E del 2019 è stato ribadito (confermando la circolare n. 7/E del 2018) che, a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedute autorizzatorie sono iniziate dopo la predetta data.

In conclusione. Il sisma bonus spetta in relazione a interventi di riduzione del rischio sismico le cui procedure di autorizzazione risultano avviate a partire dal 1° gennaio 2017, mentre restano esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza. Pertanto, nella fattispecie rappresentata, tenuto conto che la data di avvio delle procedure autorizzatorie è antecedente al 1° gennaio 2017 e che l'istante non ha prodotto alcun parere dell'Ufficio tecnico del Comune che attesti una diversa e successiva data di inizio del procedimento, si ritiene che gli acquirenti degli immobili ceduti dall'istante non possano beneficiare della detrazione d'imposta per ogni unità immobiliare del nuovo fabbricato.