Locale adibito a deposito: azione di sfratto e contratto verbale uso diverso

Avendo denunciato il contratto verbale all'Agenzia delle Entrate ad istanza del solo locatore, in caso di morosità del conduttore, si può instaurare un procedimento di sfratto per morosità?

Il quesito in esame richiede una particolare attenzione in merito alle questioni di forma scritta e registrazione.

In argomento, si osserva che il contratto di locazione di immobili ad uso diverso è soggetto ad una specifica disciplina differente da quella stabilita per gli immobili ad uso abitativo. Invero, nell'uso diverso vige il principio della libertà della forma (salvo il caso dei rapporti di durata superiore a nove anni e ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione). Tuttavia, la libertà della forma non importa il venir meno dell'obbligo di registrazione, il quale permane anche per gli immobili ad uso non abitativo.

Per meglio dire, pur non essendo prevista la forma scritta a pena di nullità, non si può dire che viga in generale il principio di libertà della forma in quanto tale. Difatti, in proposito, è stato previsto che detti contratti devono essere stipulati per iscritto per effetto di altra norma che ne prescrive l'obbligo di registrazione: l'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 prevede appunto l'obbligo di registrazione del contratto per entrambi i tipi di locazioni (abitative e non). Perciò, la forma scritta viene, in tali casi richiesta per esigenze di pubblicità o fiscali. In tal caso, la necessità dell'atto scritto deriva dalla previsione legislativa dell'adempimento fiscale rappresentato dalla registrazione del contratto.

Premesso quanto innanzi esposto, occorre chiedersi se la denuncia al fisco di un contratto verbale sia in grado di ristabilire la sanatoria agli effetti civili e fiscali.

In argomento, le Sezioni Unite della Cassazione hanno evidenziato che la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; tuttavia, il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso di registrazione effettuata tardivamente (Cass. civ. S.U., 9 ottobre 2017 n. 23601: secondo la S.C. quella prevista dall'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 è infatti una nullità “impropria o atipica”, che presenta caratteri peculiari che non consentono di applicare ad essa i tradizionali istituti e canoni ermeneutici stabiliti dal codice civile in tema di nullità).

Secondo tale orientamento, attualmente, la registrazione sana il contratto con effetti ex tunc. Tuttavia, tale assunto (oggetto ancora oggi di opinioni divergenti), deve essere interpretato sulla base di un contratto scritto. Di conseguenza il presente interrogativo: il principio in esame si applica anche ai contratti non scritti?

Abbiamo detto che per la registrazione del contratto (uso diverso) si chiede la produzione di documento scritto in cui la forma è richiesta ad regularitatem ossia per esigenze di pubblicità o fiscali.

In buona sostanza, se per le locazioni abitative la forma è richiesta ad substantiam, lo stesso non può dirsi per quelle ad uso diverso in cui la necessità dell'atto scritto deriva dalla previsione legislativa dell'adempimento fiscale rappresentato dalla registrazione del contratto. Tale distinzione non è senza rilievo in quanto la registrazione del contratto per le locazioni abitative non ha efficacia sanante in caso di contratto stipulato verbalmente, a differenza delle locazioni non abitative in cui (ribadiamo) – essendo la forma propedeutica ad un adempimento fiscale- la registrazione condiziona la efficacia del contratto stesso, permettendo la esigibilità delle contrapposte prestazioni.

A questo punto, se intendiamo seguire tale ragionamento, anche alla luce di opinioni di alcuni autori, si possono formulare le seguenti conclusioni/ipotesi:

a) Contratti verbali riguardanti gli immobili ad uso abitativo: nullità assoluta (Cass. civ. S.U., 17 settembre 2015, n. 18214);

b) Contratti di immobili ad uso diverso stipulati in forma scritta ma non registrati: vizio sanabile ex tunc all'esito del tardivo adempimento fiscale (Cass. civ. S.U., 9 ottobre 2017 n. 23601);

c) Contratti verbali di locazione di immobili ad uso diverso comunque registrati attraverso la forma scritta che si definisce ad regularitatem: secondo il ragionamento esposto dovrebbe prevalere la tesi della validità.

In conclusione, se, nella presente fattispecie, il giudice, attraverso l'esposto iter argomentativo, riterrà la sanatoria/denuncia quale condizione per la regolarizzazione del precedente contratto verbale di locazione ad uso diverso, allora riterrà applicabile i rimedi previsti dall'ordinamento (sfratto). In tale situazione, però, se viene opposto un accordo simulatorio, volto a nascondere il patto di un canone di locazione superiore rispetto a quello registrato, tale patto è nullo e non può essere sanato neanche con l'avvenuta registrazione: il padrone di casa deve restituire gli importi versati in nero dall'affittuario (Cass. civ. S.U., 9 ottobre 2017, n. 23601).