La sentenza di usucapione è inefficace rispetto al creditore ipotecario che non ha partecipato al relativo giudizio di accertamento

Il creditore ipotecario è litisconsorte necessario nel giudizio di accertamento dell'usucapione dell'immobile oggetto del pignoramento; pertanto la sentenza di accertamento – se resa in un giudizio cui non ha partecipato – non è opponibile a tale soggetto e può essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapiente.

Il tribunale di Arezzo ha accertato l'usucapione, in favore di una coppia di coniugi, di un immobile appartenente al debitore, fratello dell'attore. Davanti al medesimo tribunale la suddetta sentenza è stata opposta, a norma dell'art. 404 c.p.c., da due diversi creditori garantiti da ipoteca (iscritta sull'immobile prima della trascrizione della domanda di usucapione), i quali avevano chiesto la dichiarazione di inefficacia del provvedimento opposto. Il tribunale ha accolto l'opposizione e la sentenza è stata appellata dai coniugi soccombenti davanti la Corte d'appello di Firenze. La suddetta Corte ha rigettato il gravame, rilevando altresì che non era stata specificatamente impugnata la parte di sentenza relativa all'omessa integrazione del contraddittorio nei confronti dei creditori ipotecari, litisconsorti necessari.

Avverso la decisione resa dalla Corte fiorentina i coniugi soccombenti hanno proposto, quindi, ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell'art. 404 c.p.c. per aver qualificato come litisconsorti necessari i creditori ipotecari iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda di usucapione.

Per i Giudici di legittimità il motivo è, a ben guardare, inammissibile; nessuna censura è stata al riguardo sollevata in sede di impugnazione davanti alla Corte d'appello di Firenze, con conseguente formazione del giudicato interno. Ai ricorrenti – afferma il Supremo Collegio – non è, difatti, consentito recuperare nel giudizio di legittimità «una censura che invece avrebbero dovuto proporre con l'atto di appello, in quanto relativa ad una statuizione» propria della decisione di primo grado. Ciononostante, la Corte di cassazione si è pronunciata sulla questione, d'ufficio, nell'interesse della legge, ex art. 363, comma 3, c.p.c.

La Suprema Corte ha affrontato la questione degli effetti della sentenza nei confronti del creditore ipotecario che non abbia partecipato al giudizio di accertamento dell'usucapione introdotto contro il proprietario formale, debitore ipotecario, riconoscendo la legittimazione del suddetto creditore ad impugnarla nei modi e nelle forme di cui all'art. 404 comma 1 c.p.c., in quanto litisconsorte necessario.

Enunciando il principio di diritto riportato nella massima, la Corte di legittimità ha sciolto in senso positivo la questione sopra esposta.

La Corte ha, infatti, stabilito che l'usucapione determina l'acquisto a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli nei confronti del proprietario formale e, pertanto, il creditore ipotecario deve considerarsi litisconsorte necessario nel giudizio di accertamento. Segnatamente, trattandosi del soggetto titolare di un diritto reale di garanzia, risultante dai pubblici registri, specifico sul fondo ed opponibile erga omnes, i Giudici hanno affermato che la domanda di accertamento dell'usucapione è rivolta non solo nei confronti del proprietario formale ma anche nei confronti del creditore ipotecario.

La decisione ci sembra corretta. È infatti l'art. 2909 c.c. a stabilire che gli «aventi causa» assoggettati all'efficacia della cosa giudicata sono soltanto i soggetti che hanno assunto tale qualifica post rem iudicatam; a costoro non rimane altra possibilità che succedere nel diritto, come accertato dalla sentenza resa nei confronti del dante causa. In nessun caso, dunque, il creditore ipotecario pretermesso (che abbia iscritto il diritto di garanzia prima della proposizione della domanda di accertamento) rimane vincolato dalla sentenza di usucapione. Per tale ragione la pretermissione del creditore ipotecario nel giudizio tra il possessore (terzo) ed il proprietario formale (debitore) impone al medesimo possessore di fornire – nell'ambito dell'opposizione all'esecuzione – la prova dell'acquisto a titolo originario: la sentenza resa inter alios rileva, pertanto, soltanto come fonte di prova.

Ci si limita qui a segnalare che la sentenza in esame si pone in contrasto con Cass. civ., 28 settembre 2012, n. 15698 secondo cui il creditore ipotecario che non abbia partecipato al giudizio di accertamento dell'usucapione introdotto contro il proprietario formale, debitore ipotecario, subisce gli effetti della sentenza e, pertanto, è tenuto ad impugnarla nei modi e nelle forme dell'opposizione revocatoria di cui all'art. 404, comma 2, c.p.c.

La decisione in commento si pone in linea con un precedente orientamento della Corte di cassazione che attribuisce l'effetto estintivo (determinato dall'usucapione) sulle iscrizioni e trascrizioni effettuate contro il proprietario formale alla efficacia retroattiva dell'usucapione stessa (e non invece alla cd. usucapio libertatis). In forza del principio della retroattività l'acquirente a titolo originario deve considerarsi effettivo proprietario sin dal momento in cui ha iniziato a possedere (Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792, in Vita not., 2000, 1607).

A ben guardare tale impostazione non solo non trova riscontro in alcuna previsione normativa, ma contrasta con il principio di carattere generale della irretroattività della legge, sancito dall'art. 11 preleggi c.c. Di contro, tutte le fattispecie giuridiche producono effetti a partire dal momento in cui si perfezionano, sempre che non vi sia una diversa indicazione normativa.

Sul punto è bene precisare che la stessa giurisprudenza di legittimità era consapevole che il principio di retroattività reale non trova cittadinanza nel nostro ordinamento, salvo giustificarne l'applicazione richiamando «contingenti ragioni di necessità e di opportunità pratica», ogni volta che «senza pregiudizio di terzi (che nell'intervallo abbiano ad esempio acquistato dal proprietario) occorra sanare o rendere certe e definitive situazioni alle quali abbiano dato luogo gli atti intermedi dell'usucapiente». (In tal senso Cass. civ., 17 novembre 1973, n. 3082, in Giur. it., 1974, 1041, secondo cui la retroattività dell'usucapione sarebbe necessaria soltanto ad evitare che: a) l'usucapiente debba restituire i frutti al proprietario in caso di possesso di mala fede; b) il precedente proprietario possa intraprendere un'azione risarcitoria per il possesso in mala fede dell'usucapiente, fino al termine di prescrizione dell'azione medesima. A tali considerazioni si è tuttavia efficacemente replicato che il problema dei frutti «è superabile concependo il relativo obbligo come accessorio a quello di restituzione della cosa madre e dunque estinguibile con il venir meno del diritto principale. Come estinguibile con la tutela reale, di cui appare chiaramente integratrice, sarebbe da considerarsi la eventuale tutela aquiliana, che si volesse ammettere in concorrenza con quella reale restitutoria»: così Ruperto, voce Usucapione, in Enc. dir., XLV, Milano 1992, 1041; nello stesso senso Cian, Usucapione e comunione legale dei beni, Riv. dir. civ., 1989, 251, e spec. 271 s.). A nostro parere, l'idoneità dell'usucapione a travolgere i diritti acquistati dai terzi dal precedente proprietario, nel periodo anteriore al suo compimento costituisce una conseguenza della peculiarità del titolo dell'acquisto, che è originario, non certamente della retroattività dell'accertamento. Pertanto se l'acquisto per usucapione si compie allo scadere del termine necessario al suo perfezionamento, gli atti dispositivi posti in essere dal possessore (prima di tale momento) rimangono fermi se e in quanto sopraggiungano effettivamente i requisiti di efficacia dell'usucapione.

Sotto altro profilo la sentenza che si commenta si allinea a Trib. Massa, 25 febbraio 2016, in www.lanuovaproceduracivile.com, 2016, per cui «il giudizio ex art. 619 c.p.c. è un giudizio autonomo che segue le regole ordinarie, finalizzato ad accertare l'esistenza del diritto di proprietà o di un altro diritto reale del terzo sui beni pignorati; come tale, quindi, l'onere di provare la titolarità del diritto del terzo, quale fatto costitutivo della pretesa, è a carico dell'attore opponente; intrapresa dal creditore ipotecario, contro il suo debitore, la procedura esecutiva immobiliare, l'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., fondata sull'usucapione della piena proprietà del bene pignorato ed ipotecato, non può essere decisa dal giudice dell'esecuzione riconoscendo efficacia di giudicato, anche nei confronti del creditore ipotecario, alla sentenza di accertamento dell'usucapione, resa all'esito di autonomo giudizio – peraltro solo pendente al momento della proposizione del ricorso ex art. 619 c.p.c. – intercorso, in via esclusiva, tra il debitore (titolare formale del diritto di proprietà) e l'usucapiente, non potendo detta sentenza spiegare effetti contro il creditore ipotecario ai sensi dell'art. 404, comma 2, c.p.c.; ciò che impone al giudice dell'opposizione all'esecuzione di considerare la sentenza de qua, con motivato e logico apprezzamento, solo come un'eventuale prova dell'intervenuta usucapione, in relazione alla cui sussistenza egli è, pertanto, tenuto a dare corso all'istruzione della causa».

• Cristiani, Il problema della c.d. retroattività dell'usucapione, in Nuove leggi civ., 2014, 1302;
• Dalfino, Note in tema di negozio di accertamento e trascrivibilità dell'accordo di conciliazione sull'intervenuta usucapione, in www.judicium.it;
• Farina, Sentenza di accertamento dell'usucapione e tutela del creditore ipotecario pretermesso, in Riv. es. forz., 2013, 429 ss.;
• Miccolis, Breve nota sulla efficacia ultra partes della sentenza di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione, in Foro it., 2001, 1817;
• Vanz, Usucapione e tutela del credito: il difficile connubio tra problemi sostanziali e diritto di difesa, in Riv. es. forz., 2010, 553 ss.