Validità della delibera di spesa nei confronti di un immobile con destinazione alberghiera

Il regime condominiale è compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile? In caso affermativo, il condominio può addebitare le spese ad una struttura con destinazione ricettiva-alberghiera?

Il presente quesito deve essere interpretato nel senso di compatibilità del regime privatistico del condominio con le norme pubblicistiche relative all'attività alberghiera.

Ebbene, in proposito, si osserva le distinte normative riguardano ambiti diversi: le norme pubblicistiche afferiscono all'uso ed incidono sulla destinazione; le norme privatistiche, invece, riguardano l'appartenenza il cui assetto non è toccato dalle norme di diritto pubblico.

Secondo i giudici di legittimità, una cosa è la destinazione dell'uso e la conformazione dell'appartenenza altra la coesistenza dei diritti di proprietà e di condominio. Le due situazioni giuridiche sono del tutto separate ed autonome; tuttavia, il regime del condominio non dipende dalla destinazione dalla destinazione d'uso delle cose in proprietà esclusiva, sebbene dall'esistenza nello stesso edificio di più proprietà separate, ancorché conformate: si costituisce, perciò, in seguito alla semplice coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà solitarie e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune. Dunque, a questo fine, è del tutto irrilevante la conformazione della proprietà, determinata dalle norme concernenti l'urbanistica, il paesaggio, l'ambiente perché per la costituzione del regime del condominio è sufficiente l'esistenza assieme a quella delle unità abitative in proprietà esclusiva di cose, impianti, e servizi destinati all'uso comune e, pento, di proprietà comune (siccome accessori strumentali rispetto ai beni finali di proprietà esclusiva) (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1786).

Premesso quanto innanzi esposto, possiamo affermare che il regime condominiale è sicuramente compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile o di un complesso immobiliare; di conseguenza, nel caso di un edificio o di un complesso di edifici destinato ad albergo, in presenza dei presupposti di fatto e di diritto del condominio configurati dall'esistenza di più unità immobiliari appartenenti a persone diverse e di cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune, la destinazione ad albergo non impedisce la costituzione del regime condominiale (Trib. di Ravenna, 3 aprile 2017, n. 343. In tale precedente, il giudice adito ha confermato la sussistenza del potere deliberativo e della legittimazione dell'assemblea che aveva approvato il bilancio preventivo e la ripartizione delle spese condominiali tra i singoli proprietari del Condominio, tra cui la Società con destinazione ricettiva-alberghiera).

Ad integrazione di quanto esposto, si osserva che in merito alla coesistenza di Alberghi/Hotel in condomino, oggi abbiamo la figura de del c.d. CondHotel: esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina (art. 3, comma 1, lett. A,d.p.c.m. 22 gennaio 2018, n.13).