Supercondominio: potere degli amministratori limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni

Il contenzioso tra le parti era sorto a seguito di decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali. Avverso tale decreto, l'ingiunta proponeva opposizione al suddetto decreto, provvisoriamente esecutivo, contestando che lo scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra che la sua proprietà unifamiliare ha in comune con le distinte unità abitative ricomprese nel condomino fossero inidonee a giustificare la sua partecipazione al condominio e/o supercondominio e, conseguentemente, alle spese. Ritenendo l'infondatezza di tutte le eccezioni sollevate dal ricorrente, i giudici respingevano l'impugnazione. In particolare, secondo la Corte territoriale, nel caso di specie, potevano ravvisarsi gli estremi del supercondominio stante la presenza di parti comuni destinate ad uso comune e legate da funzionale pertinenza; inoltre, non rilevava in senso contrario la mancata costituzione formale di un supercondominio ed il ricorso ad un condominio unico che cura l'amministrazione. Avverso tale decisione, la ricorrente ha proposto ricorso in cassazione eccependo la carenza di legittimazione attiva della società amministratrice del condominio opposto, essendo questa unicamente amministratrice del Condominio di cui la ricorrente non faceva parte, e non del supercondominio.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici ed ora normativizzato nell'art. 1117-bis c.c., viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo quando i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Nondimeno, se è automatica la costituzione del supercondominio, non lo è quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti. È stato infatti chiarito in giurisprudenza che, in tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condòmini dei vari condomìni, assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio. Poiché nel caso di specie non è contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non sono state deliberate dall'assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore, le censure in esame hanno trovato accoglimento. Di conseguenza, per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.