Palestra in condominio: il mutamento di destinazione non può essere ritenuto vietato in mancanza di esplicito divieto del regolamento

Il Condominio aveva chiesto l'accertamento dell'abusivo mutamento di destinazione operato dalla società convenuta mediante la realizzazione di una palestra nei locali del seminterrato, originariamente destinati a box, così come l'illegittimità delle finestre e delle porte, aperte sempre al seminterrato, con condanna al ripristino. In primo grado, il giudice accoglieva le richieste attoree e condannava la convenuta al risarcimento dei danni. In secondo grado, la Corte d'Appello, in parziale riforma, accoglieva l'appello principale riducendo la misura del risarcimento dovuto e, di conseguenza, rigettava le domande riguardanti le finestre e le porte sul seminterrato confermando, invece, il divieto di esercizio dell'attività di palestra nei locali adibiti a box. Avverso tale pronuncia, la società ha proposto ricorso in Cassazione eccependo la violazione dell'art. 1122 c.c. per avere la Corte d'Appello erroneamente inibito l'uso delle strutture (di proprietà esclusiva della ricorrente) realizzate nel seminterrato adibito a palestra, pur avendo al contempo riconosciuto che tali opere risultavano compatibili con la struttura dell'edificio condominiale.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, l'art. 1122 c.c. vieta le opere, anche su parti di proprietà esclusiva, nel caso in cui queste rechino un pregiudizio alle parti comuni o un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, o al decoro architettonico dell'edificio. Pertanto, in assenza di tali pregiudizi, il divieto di adibire una proprietà esclusiva ad una certa destinazione d'uso dev'essere ricavabile da specifica clausola del regolamento condominiale, dovendosi bilanciare il disposto dell'art. 1122 c.c. con le facoltà del proprietario. Premesso ciò, nel caso di specie, il giudice del gravame aveva ritenuto che le opere contestate, in sé e per sé considerate, erano compatibili con la struttura dell'edificio e, quindi, aveva ritenuto di non ordinarne l'eliminazione purché non destinate ad attività di palestra. Ciò posto ed avuto riguardo ai principi richiamati, si deve ritenere che il divieto all'utilizzazione a palestra dei locali originariamente destinati a box si sarebbe dovuto ricavare da una disposizione in tal senso, chiara e univoca, del regolamento condominiale, in mancanza della quale il mutamento di destinazione non può essere ritenuto vietato, né può esserne ordinata la rimozione. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.