Canna fumaria: distanze legali, emissioni e decoro architettonico. Come tutelarsi

Esternamente all'appartamento sottostante a quello di un altro condomino esiste un distacco di 2,5 metri di larghezza che è racchiuso per tutto il perimetro dal muro alto da 3,50 metri e lungo circa 10 metri di contenimento del suo giardino e di confine con la proprietà sottostante, muro che dovrebbe essere di proprietà comune. Già da diversi anni il condomino lamenta la presenza di un manufatto in cemento tipo scaffale alto 2,00 metri circa costruito appoggiato a detto muro. Proprio sotto al balcone di accesso all'appartamento, infatti, nella parte più stretta del cavedio/distacco, sostenuta con pareti fisse in cemento e attaccate al sottobalcone d'entrata il manufatto sostiene un'armadiatura grossolana in ferro con tetto stile favelas che custodisce una caldaia. Il tubo di scarico scarica lungo questo muro e nel giardino del condomino, mentre da quando è nata la casa, per di più soggetta ai vincoli paesaggistici, ognuno dei tre appartamenti della palazzina è dotato di ampie canne fumarie indipendenti che scaricano a tetto. Infatti le calderine e sono sempre state poste all'interno degli appartamenti con scarico a tetto, poiché la caldaia è stata installata nel 1993, prima del 2014, anno della legge che prevede l'obbligo di scarico a tetto, e quindi tale legge non è retroattiva e le distanze e prove fumi sono a norma. Perché se viene utilizzata la legge non retroattiva del 2014 per le distanze, non deve essere applicato lo scarico a tetto sempre previsto da tale legge? Dato che l'immobile ha un alto valore, il condomino può chiedere che venga allora tolto tutto il manufatto perché appoggiato senza alcun permesso al muro e al sottobalcone e fare la rimessa in pristino dato che il muro è di proprietà comune?

Il quesito, posto con modalità molto dettagliate ma non chiare a sufficienza, soprattutto perché privo di fotografia a corredo dello stato dei luoghi, può essere sintetizzato come segue:

1) È regolare un tubo di scarico/canna fumaria di una caldaia privata che non superi il colmo del tetto, se lo scarico avviene sul muro perimetrale interessando il giardino di altro condomino?

2) Un manufatto costituito da armadiatura grossolana in ferro/cemento con tetto ed utilizzato per custodire la caldaia privata, costruito in appoggio alla porzione di muro comune, nonchè posizionato in prossimità del sottobalcone di altro condomino e senza il suo permesso, può essere rimosso?

Quanto al punto 1) va premesso che il quesito è più tecnico che legale, per cui è il caso che il soggetto incaricato si rivolga ad un esperto del settore che conosca a fondo non solo la normativa nazionale, ma anche quella europea in costante evoluzione ed alla quale il nostro ordinamento è obbligato ad adeguarsi. E quanto a ciò va, comunque, tenuto presente che un punto di riferimento ineludibile è dato dai regolamenti comunali che, normalmente, contengono disposizioni specifiche in relazione allo scarico dei fumi.

Detto questo, il problema può essere risolto anche con un accertamento in merito alle possibili emissioni nocive (nella specie: dirette nel giardino del lettore), alle quali si applica l'art. 844 c.c., che disciplina i rapporti di vicinato e che stabilisce il relativo divieto di immissioni quando queste superino la normale tollerabilità. Poiché da quanto si legge nel quesito la prova dei fumi sembra essere stata effettuata solo dal proprietario della caldaia è necessario che, in questa direzione, si muova anche chi lamenta la violazione del proprio diritto.

Da ultimo, per un'eventuale violazione delle distanze legali connesse al tubo di scarico, la giurisprudenza (Cass. 23 maggio 2016, n. 10618; Cass. 2 febbraio 2016, n. 1989) ha affermato che tale manufatto, in quanto necessario allo smaltimento dei fumi, non è assimilabile alla nozione di costruzione e, quindi, non è soggetta all'applicabilità dell'art. 907 c.c. ma rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 1102 c.c. (nella specie: uso del muro comune).

Per quanto concerne il punto 2), invece, potrà essere richiesta in giudizio la demolizione del manufatto sia per violazione delle distanze legali (che devono essere rispettate avendo ad oggetto, nel caso specifico, una costruzione consistente in un manufatto vero e proprio), sia per violazione del decoro architettonico della porzione di proprietà esclusiva e dell'immobile comune in genere. In entrambi i casi, tuttavia, per l'accoglimento della domanda sarà necessario che entrambe le violazioni siano accertate in sede di consulenza tecnica d'ufficio.