Quorum richiesti per la demolizione e ricostruzione totale dell'edificio

08 Gennaio 2020

Che tipo di maggioranza occorrerebbe per procedere alla demolizione e alla ricostruzione dell'edificio?

Sono condomino di uno stabile sito in provincia di Rieti. Tale stabile, a seguito di sopralluogo per la verifica dei danni causati dai recenti eventi sismici, è stato dichiarato temporaneamente inagibile (esito B, scheda Aedes). Nei mesi scorsi il condominio ha dato incarico ad una RTI per la valutazione preliminare allo studio di fattibilità tecnico-economica per la messa in sicurezza dell'immobile. Lo studio ha prospettato sia una ipotesi di solo “Miglioramento sismico ed energetico”, sia di “Demolizione e ricostruzione”. Che tipo di maggioranza occorrerebbe per procedere alla demolizione e alla ricostruzione dell'edificio?

Preliminarmente, si precisa che, secondo il codice civile, l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore (art. 1128, comma 1, c.c.): in tal caso si ha l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto. Il perimento totale, infatti, determina il venir meno dei due elementi indispensabili del condominio: l'edificio e il rapporto di servizio tra le unità abitative in proprietà esclusiva e le parti comuni. Quindi, l'art. 1128 c.c. disciplina l'ipotesi di "perimento" dello stabile e la conseguente ricostruzione dello stesso, quando il perimento sia dovuto a “fatti accidentali cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini”, quali ad esempio la rovina per vetustà, o a seguito di eventi sismici, di incendio, scoppio, di cause belliche. Ne consegue che l'art. 1128 c.c. non si applica invece né nell'ipotesi di esecuzione di un provvedimento di espropriazione per pubblica utilità, né di volontaria demolizione dell'edificio a scopo di ricostruzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese necessarie per evitare crolli, conseguenti alla vetustà dell'immobile, che avrebbero potuto cagionare danni a persone e cose (Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1980, n. 4102).

Premesso ciò, in tema di maggioranze, la giurisprudenza ha chiarito che l'art. 1136 c.c., nella parte in cui menziona le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la ricostruzione dell'edificio, va interpretato con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt.1124, 1125 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio condominiale. Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la ricostruzione dell'intero edificio condominiale, comprese le parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4777). A sostegno di ciò, secondo altro orientamento, per la ricostruzione dell'edificio è necessario il consenso della totalità dei partecipanti (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 1958, n. 1075).

In conclusione, in risposta al quesito in esame, alla luce delle considerazioni innanzi esposte, occorrerebbe valutare una serie di circostanze. Ad ogni modo, come regola generale, dovrebbe ritenersi applicabile l'unanimità dei consensi (Trib. Trani n. 965/2013. In tale vicenda, alcuni condomini proponevano impugnazione sostenendo che per la demolizione del fabbricato era necessaria l'unanimità dei consensi. Il giudice adito, accogliendo l'impugnazione, evidenziava che la delibera assembleare era nulla nella parte in cui, statuendo sulla demolizione e successiva ricostruzione dell'intero fabbricato, andava ad incidere sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini senza il relativo consenso, anche se l'adozione di tale delibera rispondeva all'interesse comune e, con soluzioni in parte differenti, tendeva ad ottemperare alla ordinanza dirigenziale del Comune di messa in sicurezza dell'immobile).

Diversamente opinando, però, occorre anche considerare l'aspetto dei dissenzienti: i giudici della S.C. hanno sostenuto che il condomino che non intende ricostruire non può porre in essere comportamenti ostruzionistici, utilizzando strumentalmente le caratteristiche strutturali dell'edificio e la posizione in esso della sua porzione di piano esclusiva perita (di contro, Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1952, n. 2277, ha puntualizzato che un condomino può legittimamente intraprendere la ricostruzione dell'edificio, ivi compresi i muri maestri del piano sottostante, senza preventiva delibera dell'assemblea o autorizzazione del proprietario del piano inferiore, sicché quest'ultimo non può ostacolare la ricostruzione dell'edificio, ma solo cedere i propri diritti ad altri condomini).