Assenza di autorizzazioni amministrative e validità del contratto ad uso diverso

L'assenza delle necessarie autorizzazioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ‐ e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - comporta l'invalidità del contratto di locazione ad uso commerciale?

Ai fini di possibile soluzione del quesito esposto, è importante esaminare la questione in relazione alle risposte fornite dalla giurisprudenza di legittimità.

Ebbene, secondo un primo orientamento, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. civ., sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651).

Secondo altro orientamento, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ‐ e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale ‐ costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata (Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2011, n. 12286).

Premesso quanto innanzi esposto, interpretando i citati orientamenti, possiamo dedurre che la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Pertanto, alcun inadempimento può essere imputato al locatore quando alcun onere in capo allo stesso è stato pattuito circa le autorizzazioni e concessioni; oppure, quando, pure ove di inadempimento del locatore circa le autorizzazioni dovesse configurarsi, le stesse sono state consapevolmente accettate dal conduttore. Difatti, la parte che abbia prestato acquiescenza – anche per facta concludentia – alla violazione di un obbligo contrattuale posta in essere dall'altro contraente, non può più addurre tale violazione come motivo di inadempimento (Cass. civ., sez. II, 17 dicembre 1986, n. 7618).

In conclusione, se mancano le dovute autorizzazioni, l'inquilino, consapevole sin dall'inizio del contratto, non può rifiutarsi di pagare il rispettivo canone e chiedere la risoluzione del contratto (Trib. Roma, 12 marzo 2019, n. 5867).