Legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle vedute purchè venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale

Tizio, proprietario di un'unità abitativa sita al quinto piano nel condominio sottostante all'immobile in titolarità di Caio, contestava che questi aveva ampliato il terrazzo annesso alla sua unità esclusiva, asportando l'ultimo tratto di un cassonetto ove erano alloggiate varie canne fumarie dell'edificio, le quali, per effetto delle modifiche apportate, scaricavano i fumi nella proprietà dell'attore. Secondo la Corte d'appello, in riforma della pronuncia di primo grado, la nuova costruzione alterava il decoro architettonico dell'edificio, ledeva i diritti di proprietà dell'appellante ai sensi dell'art. 840 c.c., violando inoltre la distanza imposta dall'art. 905 c.c. Per tali motivi, la Corte territoriale ordinava la demolizione del terrazzo e il ripristino del vano ove erano alleggiate le canne fumarie. Avverso tale decisione, Caio ha proposto ricorso in Cassazione contestando che l'art. 840 c.c. non è invocabile in ambito in ambito condominiale e che la sua violazione non era stata dedotta a fondamento della domanda. Parimenti, la sentenza non poteva ritenere violato l'art. 905 c.c. senza valutare se la nuova costruzione fosse conforme ai limiti imposti dall'art. 1102 c.c.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, non era consentita l'automatica applicazione delle norme in tema di distanze (dalle vedute o tra le costruzioni), posto che tali disposizioni sono applicabili al condominio solo se compatibili con la disciplina degli artt. 1117 e ss. c.c. Invero, qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario stabilire se, in qualità di condomino, abbia utilizzato le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c. In caso positivo, l'opera deve ritenersi legittima anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue: l'art. 1102 c.c. è - difatti - specificamente destinato a regolare i rapporti condominiali e quindi prevale sulle disposizioni di cui agli artt. 905 e ss. c.c. Premesso ciò, la Corte d'appello era tenuta a verificare l'eventuale osservanza, da parte del ricorrente, dell'art. 1102 c.c. e a dar conto delle ragioni dell'eventuale superamento dei limiti imposti dalla norma, per cui, avendo omesso del tutto siffatto accertamento, è incorsa nella violazione dell'art. 905 c.c. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.