Dovere del conservatore dei registri immobiliari di cancellare i vincoli ex art. 586 c.p.c.

Il conservatore dei registri immobiliari deve procedere alla cancellazione di un'iscrizione ipotecaria o della trascrizione del pignoramento ordinata con decreto di trasferimento, indipendentemente dall'apposizione al suddetto titolo dell'attestazione della cancelleria del mancato reclamo nei termini di legge.

A fronte del rifiuto del conservatore di purgare il bene, aggiudicato in sede di espropriazione forzata immobiliare, dai vincoli del pignoramento e dell'iscrizione ipotecaria, il professionista delegato proponeva reclamo, notificato al medesimo conservatore ed al pubblico ministero, al tribunale di Milano ex artt. 2888 c.c., 113 disp. att. c.c. e 739 c.p.c.

Il Conservatore, nella specie, rifiutava di eseguire la cancellazione dei vincoli perché al decreto di trasferimento non era stata apposta l'attestazione della cancelleria della mancata opposizione nei termini di legge. Non sussistevano, dunque, «le condizioni stabilite dall'art. 2884 c.c. in forza del quale la cancellazione deve essere eseguita dal conservatore quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti».

Il professionista delegato, dal proprio canto, rilevava che per la cancellazione ordinata dal decreto di trasferimento, titolo esecutivo ex art. 586 c.p.c., la disciplina di riferimento è quella propria dell'art. 2878, comma 1, n. 7, c.c. e non quella dell'art. 2884 c.c., come invece sostenuto dal conservatore.

Investito della questione, il tribunale di Milano ha in primo luogo escluso che il rifiuto di annotare la cancellazione del pignoramento immobiliare trovi fondamento nella previsione dell'art.2884 c.c., in cui viene menzionata la sola ipoteca.

In secondo luogo, avverso il decreto di trasferimento, non risultavano pendenti opposizioni agli atti esecutivi; né si ravvisano disposizioni di sorta che impongono alla cancelleria di effettuare attestazioni sulla proposizione di opposizione al decreto di trasferimento, come richiesto invece dal conservatore.

In questo stato di cose per il Tribunale di Milano il pignoramento va, senz'altro, cancellato.

Quanto alle ipoteche, il Tribunale muove dal seguente presupposto: il debitore che lamenta l'invalidità della vendita per erronea indicazione dei dati catastali è tenuto ad opporre ex art. 617 c.p.c., l'ordinanza di vendita di cui all'art. 569 c.p.c., risultando tardiva e, dunque, inammissibile l'opposizione al decreto di trasferimento per detto motivo. Né va trascurato che per le medesime ragioni il debitore non potrebbe dedurre con l'opposizione al decreto di trasferimento invalidità afferenti le precedenti fasi della esecuzione forzata, a decorrere dal pignoramento fino all'ordinanza di vendita, atti dell'esecuzione suscettibili di essere autonomamente opposti ex art. 617 c.p.c. Parimenti insensibile è infine il decreto di trasferimento alle contestazioni in materia di distribuzione del ricavato ex art. 512 c.p.c. di risoluzione delle controversie relative alla sussistenza o l'ammontare del credito.

Ad avviso del Collegio la concreta marginalità delle ipotesi di (legittima) opposizione al decreto di trasferimento non può sacrificare i tempi rapidi della definizione del processo esecutivo e della stabilità dell'acquisto.

Pertanto il tribunale, allineandosi a parte della giurisprudenza di merito (Trib. Prato, 29 agosto 2018, in www.ilcaso.it),si discosta da quelle prassi attuate presso alcune agenzie del territorio e condivise da altra parte della giurisprudenza (Trib. Lucca, 14 luglio 2017, v. P. Farina, Sulla (il)legittimità del rifiuto del conservatore di "purgare" il bene pignorato dai vincoli pregiudizievoli, su www.ilprocessocivile.it, confermata da App. Firenze, 15 dicembre 2017). Nell'attesa della soluzione del contrasto ad opera della Corte di cassazione ci sembra qui opportuno rilevare che la decisione in commento ci sembra corretta sia per le ragioni illustrate nel provvedimento, sia per altre che ci accingiamo ad illustrare.

In realtà il vero rischio per il creditore ipotecario è che il decreto di trasferimento venga caducato per effetto di nullità inerenti (e non anteriori) alla fase della vendita e perciò opponibili all'aggiudicatario ex art. 2929 c.c. Con la conseguenza che a causa della nullità dell'aggiudicazione e/o del decreto di trasferimento, il giudice dovrebbe indire un tentativo di vendita per un bene ormai libero dal vincolo del pignoramento e dalle ipoteche, ed il possibile pregiudizio per i creditori derivante da atti dispositivi compiuti nel lasso di tempo tra la annotazione cancellata e quella nuova.

Ebbene, questo rischio che di fatto si traduce nella tutela delle ragioni del creditore ipotecario è preso in considerazione dal legislatore sotto diversi profili.

Innanzitutto ad evitare che la cancellazione dei gravami comporti il “sacrificio definitivo” del creditore ipotecario l'art. 498 c.p.c. prevede la notificazione dell'avviso effettuata dal creditore procedente nei confronti dei creditori titolari di un diritto di prelazione (risultante da pubblici registri) sui beni pignorati, che costituisce una vera e propria provocatio ad agendum, tale da condizionare la procedibilità dell'espropriazione (Cass. civ., 10 giugno 1968, n. 1827). La rituale notifica dell'avviso addossa al creditore iscritto l'onere di intervenire, poiché il privilegio sui beni pignorati viene cancellato con il trasferimento della proprietà del bene a favore dell'aggiudicatario, stante l'effetto cd. purgativo della vendita forzata.

Quanto alla legittimazione alla deduzione del vizio, la mancata notifica dell'art. 498 c.p.c. consente al creditore privilegiato di proporre opposizione agli atti esecutivi (Cass. civ., 22 marzo 1993, n. 3379, in Giur. it., 1993, I, 2268). Sotto altro profilo, va escluso che il debitore possa reagire alla violazione dell'art. 498 c.p.c., trattandosi di strumento che presidia le sole ragioni del creditore (Cass. civ., 24 febbraio 1973, n. 548).

Da qui una prima rilevante conclusione. La tutela delle ragioni del creditore è affidata a quest'ultimo soggetto e non può il debitore presidiarle; né, si anticipa sin da ora, sussistono altri strumenti che pongono a carico del conservatore l'onere di attivarsi in vece del creditore.

Non solo. I creditori iscritti che — seppure avvisati —non abbiano proposto intervento sono comunque destinatari, limitatamente all'espropriazione immobiliare, della notifica dell'ordinanza di vendita. Anche in questo caso, la pretermissione del creditore può dedursi con l'opposizione agli atti esecutivi, il cui termine decorre dalla conoscenza del primo degli atti compiuti senza il rispetto della norma che imponeva la convocazione; in nessun caso tale opposizione può inficiare la vendita eventualmente già avvenuta, solo residuando, la responsabilità del creditore procedente, ai sensi dell'art. 2043 c.c. (Cass. civ., 23 febbraio 2006, n. 4000, in Riv. es. forz., 2006, 422).

Ci sembra, invece, necessario rilevare come il controllo di cui agli artt. 617 sulla regolarità delle operazioni di vendita e, conseguentemente, del decreto di trasferimento è affidato esclusivamente al giudice dell'esecuzione: solo questo organo può sospendere ex art. 618 c.p.c. ovvero modificare o revocare i propri provvedimenti, ex art. 487 c.p.c.

In questo stato di cose va precisato che il conservatore deve effettuare la cancellazione, anche in pendenza dell'opposizione ex art. 617 c.p.c. contro il decreto di trasferimento ogni volta che il g.e. ha ritenuto i motivi di opposizione destituiti di fondamento e, conseguentemente, rigettato l'istanza di sospensione.

In altre parole, il conservatore non può rifiutare la cancellazione, essendogli precluso interferire con la valutazione operata dal giudice sui motivi di opposizione e, pertanto, sulla stabilità dell'espropriazione. A ritenere diversamente non solo si minerebbe la rapidità della definizione della procedura esecutiva e della tutela dell'aggiudicatario che, a distanza di anni dall'acquisto non può ancora disporre del bene (con, ad es., una alienazione a terzi), ma si finirebbe per incentivare da parte del debitore (e non certo dei creditori) la proposizione di opposizioni dilatorie e disincentivare la proposizione di offerte da parte dei possibili interessati, con inevitabili guasti per tutto il sistema delle vendite forzate.

Resta da aggiungere che la norma che governa il caso di specie sembra da individuarsi nel n. 7) dell'art. 2878 c.c. Nell'elencare le cause di estinzione dell'ipoteca la suddetta disposizione annovera espressamente tra queste ultime la pronunzia del «provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche», e cioè il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione. È indicativo notare che qui la cancellazione prescinde dal rispetto del principio del contraddittorio: il soggetto che subisce la cancellazione è parte del processo esecutivo (creditore pignorante) oppure ha ricevuto l'avviso del pignoramento (creditore ipotecario, sequestrante), ed è, pertanto, consapevole che la vendita forzata comporta ex lege l'ordine di cancellazione del vincolo e/o garanzia. Non occorre, dunque, disporre l'audizione dell'interessato prima di ordinare la cancellazione. Emerge così chiaramente la differente funzione svolta dall'art. 2878, n. 7 c.c. (e dall'art. 586 c.p.c.) rispetto all'art. 2884 c.c. in forza del quale la cancellazione dell'ipoteca va eseguita dal conservatore «quando è ordinata con sentenza passata in giudicato» e perciò previo radicamento del necessario contraddittorio tra le parti.

Il discorso fin qui svolto non muta se si analizza la problematica dal punto di vista della procedura di fallimento. Se si muove dalla circostanza che tutte le vendite fallimentari sono vendite forzate, come riprova la necessità che il giudice delegato deve ordinare la purgazione dei vincoli dopo il versamento del saldo prezzo, si deve concludere che l'unico soggetto che può sospendere la vendita è il giudice delegato ove sussistano i presupposti di cui all'art. 108 l. fall. ovvero laddove venga proposto il reclamo ex art. 36 l. fall. (sugli atti compiuti dal curatore per irregolarità nel procedimento di vendita) al medesimo giudice che sospende il procedimento se ed in quanto ritenga fondato il ricorso. Nessun rilievo riconosce, invece, la legge fallimentare alle determinazioni del conservatore finalizzate a tutelare le presunte ragioni dei creditori ipotecari.