Decadenza del conduttore alla ripetizione dei canoni extralegali per l'uso abitativo

Tizia nel lontano 1986 ha concesso in locazione a Mevia un immobile per uso abitativo sotto il regime dell'equo canone. Il contratto si è rinnovato tacitamente fino al 2006. Tra le medesime parti è stato, poi, stipulato, nel febbraio del 2006, un nuovo contratto in conformità alla l. n. 431/1998 (cd 4+4 a canone libero) avente per oggetto il medesimo appartamento. Nel 2019 (il nuovo rapporto sorto nel 2006 si è rinnovato tacitamente nel corso degli anni) la conduttrice ha restituito le chiavi dell'immobile all'udienza fissata per lo sfratto per morosità (la locatrice contesta il mancato pagamento di 4 mensilità ed il mancato rimborso degli oneri condominiali). Al contempo, la conduttrice in via riconvenzionale, in ordine al precedente rapporto locatizio chiede la restituzione del canone, per la parte eccedente (canone soggetto alla normativa dell'equo canone ) dal 1986 al 2002 (la conduttrice non chiede la restituzione del canone per l'ultimo quadriennio, posto che il rinnovo è avvenuto sotto la vigenza della . n. 431/1998).

Alla luce di quanto sopra Vi si chiede se la conclusione, nel 2006, del nuovo contratto (4+4 a libero mercato), peraltro soggetto ad un quadro normativo del tutto diverso rispetto a quello delineato con la l. n. 392/1978) può essere equiparato alla riconsegna di cui all'art 79, l. n. 392/1978 e quindi avere determinato la decorrenza del termine semestrale entro cui il conduttore avrebbe dovuto formulare la domanda di ripetizione?

Secondo la giurisprudenza, in caso di ripetizione da parte del conduttore delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla disciplina legale, la relativa azione deve essere proposta – ai sensi dell'art.79, l. n.392/78 - entro sei mesi dalla data dell'effettivo rilascio dell'immobile. Tale termine decorre dalla data della riconsegna dell'immobile, la quale, richiedendo che all'attività del conduttore di effettiva immissione della cosa nella sfera di concreta disponibilità del locatore faccia riscontro la cooperazione di quest'ultimo nel ricevere la consegna, si concreta in un facere indivisibile e non può pertanto identificarsi in atti che di per se non realizzano la effettiva restituzione materiale e giuridica del bene senza la consegna delle chiavi o la sua incondizionata messa a disposizione (Trib. Imperia, 30 luglio 2001, n. 209.).

Dunque, secondo il ragionamento esposto, il momento della cessazione del contratto e quello della realizzazione del nuovo contratto potrebbero effettivamente coincidere in quanto vi è stata la cooperazione del locatore alla realizzazione di un nuovo contratto. Difatti, il termine entro sei mesi dalla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, secondo il giudice di Imperia, decorre dalla data della riconsegna dell'immobile, la quale richiede che all'attività del conduttore, di effettiva immissione della cosa nella sfera di concreta disponibilità del locatore, faccia riscontro la cooperazione di quest'ultimo nel ricevere la consegna.

Di conseguenza, nella fattispecie del quesito esposto, possiamo desumere che la consegna dell'immobile è avvenuta con la cooperazione/volontà del locatore di realizzare il nuovo contratto 4+4, lasciando il conduttore nel possesso del bene locato.

La soluzione offerta trova conferma (indiretta) anche da altro precedente, i cui principi possono confermare la questione. Invero, secondo i giudici di Milano, possono esservi ipotesi nelle quali la restituzione materiale non avviene, pur essendo cessato il rapporto di locazione, e ciò per impossibilità di fatto o per fatti sopravvenuti, che privano di rilevanza la riconsegna e che sono ad essa equipollenti.

Si tratta, per esempio, del caso del conduttore che acquista l'immobile locato e che continua ininterrottamente ad averne il godimento, ma per un titolo diverso o anche del caso di cessione del contratto di locazione: in queste ipotesi, il termine di sei mesi dalla riconsegna che l'art. 79, l. n. 392/1978 decorre - quanto alla prima ipotesi - dalla data del mutamento del titolo di godimento del bene - quanto alla seconda - dalla data della cessione del contratto di locazione, da ritenersi equivalente alla riconsegna del bene.

Quindi, secondo tale assunto, ove il conduttore, cessata la locazione, prosegua la detenzione del bene, ma in base ad un titolo diverso dall'originario contratto di locazione, si ha una situazione equipollente alla “riconsegna dell'immobile locato” ai fini del decorso del termine semestrale di decadenza fissato dall'art. 79, comma 2, l. n. 392/1978 per l'azione di ripetizione dei canoni extralegali corrisposti nel corso della locazione (Trib. Milano, 8 maggio 2018).

In definitiva, basandoci su quanto detto, la conclusione del contratto avvenuta nel 2006 può essere equiparata alla riconsegna di cui all'art 79, l. 392/1978 e, quindi, l'aver determinato la decorrenza del termine semestrale entro cui il conduttore avrebbe dovuto formulare la domanda di ripetizione.