Il diritto reale d'uso sul cortile istituito in favore di una persona giuridica non può superare il trentennio

Tizio, Caio e la società Immobiliare convennero in giudizio la società Alfa proponendo azione di accertamento negativo del diritto reale d'uso sul cortile interno del complesso edilizio. Il predetto complesso, fino al 1984 in capo a un solo proprietario, fatto oggetto di vai atti di alienazione, al momento della domanda si distingueva in un "corpo interno", in proprietà della società beta, concesso in leasing alla società alfa, e in un "corpo esterno", inclusivo del cortile, di proprietà degli attori. In particolare, con la prima alienazione del 1984 il cortile interno, di proprietà esclusiva della società venditrice, era stato concesso alla società acquirente in uso esclusivo da esercitare senza limitazione salvo il diritto di transito pedonale per accedere al locale e al "sevizio" del negozio esistente nel cortile. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito rigettarono la domanda con la quale gli attori avevano chiesto di eliminarsi talune opere; tuttavia, i giudici qualificarono il diritto istituito con il negozio del 1984 reale d'uso, cedibile ai terzi aventi causa, per deroga espressa inserita nell'atto limitato alla durata trentennale. Invero, secondo la Corte di merito, era incompatibile con l'altrui diritto di proprietà la costruzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che svuoterebbe di ogni significato il diritto di proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento. Avverso quest'ultima pronunzia, la società Alfa ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che alla stregua delle regole sull'ermeneutica negoziale, avrebbero dovuto escludersi i caratteri tipici del diritto reale d'uso, mancando, in particolare, la temporaneità e la caratterizzazione secondo l'intuitu personae, oltre all'obbligo per l'usuario di rispettare la destinazione economica del bene.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, la tesi della ricorrente implicherebbe la costituzione di un diritto di proprietà vuoto, mero simulacro o parvenza, al quale non corrisponderebbe alcuna delle facoltà del proprietario, prima fra tutte quella di poter godere pienamente e indisturbatamente della res. Né la contraddizione potrebbe risolversi limitandosi ad affermare che in futuro esso proprietario potrebbe decidere di vendere il bene, perché di esso nessuno si farebbe compratore, proprio perché privo di utilità; né avrebbe interesse a rendersi acquirente la stessa ricorrente, la quale trarrebbe di già ogni utilità dal predetto bene. Devesi, inoltre, soggiungere che, escluso il diritto reale d'uso, la pretesa della ricorrente sconfinerebbe nella ipotesi di una servitù "personale" o "irregolare", sulla scorta della quale la proprietà verrebbe limitata, senza apposizione di termine a vantaggio di un soggetto, invece che di un fondo, in contrasto con il nostro ordinamento. Né la situazione che ne deriverebbe sarebbe in alcun modo assimilabile alla cd. servitù di parcheggio, riconosciuta da questa Corte a condizione, appunto, che la facoltà che ne deriva risulti attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale. In conclusione, è stato affermato il seguente principio di diritto: “il diritto reale d'uso, istituito in favore di una persona giuridica, a mente degli artt. 1026 e 979 c.c., non può superare il trentennio; non essendo, inoltre, compatibile con l'ordinamento la ipotizzabilità di un diritto perpetuo di natura obbligatoria a favore di un soggetto, né che un tal diritto possa privare del tutto d'utilità la proprietà”. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.