Danni da infiltrazioni nell'appartamento locato: responsabilità concorrente del proprietario locatore e del condominio

In riforma della pronuncia di primo grado, la Corte territoriale aveva condannato il Condominio e la locatrice a corrispondere alla conduttrice la complessiva somma di circa 4 mila euro, ponendone 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della locatrice. Il risarcimento in esame afferiva al danno procurato all'interno dell'abitazione, condotto in locazione, dalle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell'edificio condominiale di proprietà esclusiva della locatrice. Avverso tale decisione, la locatrice ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che la responsabilità dei danni era solo del Condominio.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, in merito al riparto delle spese, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; in concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Ad ogni modo, a prescindere dei motivi sopra esposti, il locatore deve comunque mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575, n. 2, c.c.). Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.