Le procedure esecutive immobiliari e l’emergenza coronavirus: variazioni sul tema della custodia

Il decreto legge 8 marzo 2020, n. 11, che ha introdotto misure straordinarie ed urgenti per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenere gli effetti negativi sullo svolgimento dell'autorità giudiziaria, si è inserito – peraltro non prevedendo disposizioni specifiche idonee a tenere conto della peculiarità delle procedure esecutive immobiliari – nel dibattito che già da alcuni giorni imperversava nella maggior parte degli uffici giudiziari quanto alla compatibilità di alcune attività, spesso demandate al custode ed al professionista delegato, proprie dell'esecuzione immobiliare con l'esigenza primaria di contrastare il diffondersi del virus e quindi con il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie già dettate dall'autorità.

Come noto, il richiamato decreto-legge si è limitato a prevedere, per un verso, un rinvio di tutte le udienze nel periodo cd. cuscinetto ricompreso tra il 9 ed il 22 marzo 2020, rinvio che è senz'altro operante anche per le udienze dinanzi al giudice dell'esecuzione, salvo che vengano in rilievo urgenze ai sensi dell'art. 2, comma 2, lett. g), dello stesso (ossia provvedimenti cautelari che involgano la tutela di diritti fondamentali della persona).

Sotto un distinto profilo, il decreto legge n. 11 del 2020 ha stabilito che nel medesimo periodo tutti i termini processuali nei processi civili pendenti – tra i quali devono annoverarsi quelli esecutivi – si intendono sospesi.

Quanto, invece, al più lungo periodo successivo che va dal 23 marzo al 31 maggio 2020 lo stesso decreto-legge n. 11 del 2020 ha sostanzialmente demandato ai capi degli uffici giudiziari di valutare, sentiti l'autorità sanitaria regionale ed il Consiglio dell'ordine degli avvocati, anche in considerazione dell'evoluzione dell'epidemia, le misure organizzative, comprese quelle afferenti la trattazione degli affari giudiziari, idonee a rispettare le indicazioni igienico-sanitarie del Ministero della Salute al fine di evitare assembramenti all'interno dell'ufficio giudiziario e contatti ravvicinati tra le persone.

Il sistema che si è così sinteticamente descritto si adatta solo in parte, tuttavia, alla realtà delle procedure esecutive immobiliari le cui attività, in forza della delega a professionisti, finiscono con lo svolgersi in gran parte al di fuori del processo ed implicano, al contempo, una pluralità di rapporti ed occasioni di incontro che potrebbero porsi in contrasto con il complesso della normativa volta a contrastare l'aggravarsi dell'epidemia.

Seguendo la prassi ormai invalsa già da alcuni anni nel settore delle esecuzioni immobiliari, spesso per lacune normative, non è sorprendente, quindi, che alcuni uffici giudiziari abbiano adottato misure organizzative specifiche per le procedure esecutive immobiliari.

Come potrà evincersi dall'esame delle disposizioni già adottate da alcuni grandi uffici giudiziari avendo riguardo alle sole attività demandate al custode giudiziario si registrano, alla stregua di quanto era peraltro prevedibile, differenti declinazioni delle disposizioni normative.

È auspicabile, pertanto, al fine di evitare una sempre inopportuna “geometria variabile” nelle tutele dei soggetti coinvolti che intervengano linee guida generali almeno nella forma di circolari del Consiglio Superiore della Magistratura che è già diverse volte intervenuto sul tema delle buone prassi nell'ambito delle esecuzioni immobiliari.

Come noto, l'art. 560 c.p.c. prevede che, entro quindici giorni dalla richiesta effettuata mediante il portale delle vendite pubbliche da parte dei soggetti interessati a presentare offerte di acquisto nell'esecuzione immobiliare, il custode debba consentire agli stessi di visitare il bene.

La visita dell'immobile pignorato implica contatti “ravvicinati” tra il custode ed i soggetti interessati all'acquisito, nonché l'accesso ad un bene che potrebbe non essere nelle condizioni igienico sanitarie ideali a prevenire la diffusione dell'epidemia.

In tale prospettiva, nella maggior parte dei provvedimenti organizzativi pubblicati sui siti degli uffici giudiziari si prevede la sospensione delle visite agli immobili pignorati “sino a nuovo ordine” (v. in questo senso le misure urgenti per la prevenzione della diffusione del COVID-19 nel settore delle esecuzioni immobiliari adottate dalla Presidente della sezione IV civile del Tribunale di Roma in data 9 marzo 2020; le disposizioni assunte in data 10 marzo 2020 dal Tribunale di Napoli, Area Esecuzioni, afferenti la sospensione degli attività degli ausiliari nelle procedure esecutive).

Il Protocollo operativo sull'Emergenza COVID in materia di esecuzioni mobiliari ed immobiliari redatto dai giudici dell'esecuzione presso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 10 marzo 2020 prevede la sospensione degli accessi (nell'ambito dei quali devono intendersi ricomprese le visite) presso il cespite pignorato sino alla data del 31 maggio 2020.

Si pone in una prospettiva in parte differente il più articolato provvedimento adottato dalla Sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Bologna che sospende le attività custodiali, comprese le visite presso gli immobili, sino alla data del 30 aprile 2020 compreso, subordinando, per il periodo successivo, gli accessi agli immobili all'uso obbligatorio di mascherina “anti-contagio” e guanti anti-microbici in lattice anche da parte degli interessati alla visita dell'immobile, cui saranno messi gratuitamente a disposizione dal custode stesso.

In considerazione del fatto che l'esigenza di accedere all'immobile pignorato per gli ausiliari del giudice dell'esecuzione può correlarsi anche a circostanze diverse rispetto a quelle della visita da parte dei soggetti interessati in alcuni dei richiamati provvedimenti organizzativi sono state dettate sul punto specifiche previsioni.

Ad esempio, se i giudici dell'Area esecuzioni del Tribunale di Napoli hanno sospeso sine die anche l'accesso al bene da parte degli ausiliari, più articolate disposizioni sono state a riguardo fornite dal Protocollo adottato dai giudici del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere che sospende gli accessi sia dell'esperto stimatore che del custode giudiziario fino alla data del 31 maggio 2020, salvo che ricorrano pericoli di danni a persone o a cose derivanti dal cespite pignorato ovvero sia in corso una “verosimile attività di danneggiamento alla consistenza materiale del cespite ad opera degli occupanti”, ipotesi nelle quali il custode notiziare il giudice dell'esecuzione al fine di avere disposizioni circa le modalità attuative dell'accesso. In termini analoghi si pongono le misure organizzative adottate dal Tribunale di Roma che sospendono gli accessi ordinari presso gli immobili pignorati salvo che la necessità derivi da urgente indifferibili da rappresentare tempestivamente al giudice dell'esecuzione.

Il Tribunale di Bologna, come già evidenziato, ha previsto per le attività di accesso agli immobili pignorati siano sospese in assoluto sino alla data del 30 aprile 2020, potendo riprendere successivamente previo utilizzo di mascherine e guanti da parte dei soggetti che le effettuano.

Quanto alle ulteriori attività demandate ai custodi il Tribunale di Bologna conferma le stesse disposizioni già esaminate per gli accessi in loco. Ciò non sembra ostare, tuttavia, alla possibilità di un'interlocuzione tra custode e giudice dell'esecuzione mediante il deposito di istanze in via telematica per tutte le esigenze che si possano porre nel periodo di riferimento (quali, ad esempio, la richiesta di autorizzazione per la locazione dell'immobile ovvero per la proposizione del procedimento di convalida di sfratto nei confronti del conduttore moroso). Questa è peraltro l'opportuna disposizione adottata espressamente dal Protocollo dei giudici dell'esecuzione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, il cui articolo 3 precisa che il custode potrà continuare a svolgere tutte le attività compatibili con modalità telematiche o da remoto, sottoponendo al giudice dell'esecuzione modalità on line di gestione del cespite, per valorizzare il bene oggetto di pignoramento.

Particolarmente articolate, nell'evidenziata consapevolezza che occorre un'attenta regolamentazione delle attività di liberazione dei cespiti pignorati idonea a contemperare l'interesse del creditore e dell'aggiudicatario con l'emergenza sanitaria in corso a tutela dei soggetti che occupano il bene e di quelli deputati alla liberazione dello stesso. In questa prospettiva: a) vengono sospese, salve indifferibili urgenze, le attività di liberazione, anche in corso, sino al 22 marzo 2020; b) sono sospese fino al 31 maggio 2020 le attività di liberazione nelle quali non sia già avvenuta l'aggiudicazione del bene, salvo per quelle prodromiche che possano compiersi anche senza accesso al bene (ad esempio notifica dell'ordine di liberazione); c) dopo la data del 22 marzo 2020 potranno essere compiute le attività di liberazione dei cespiti aggiudicati e per i quali sia stato già emesso il relativo ordine, previa istanza al giudice dell'esecuzione che potrà prevedere cautele e tempistiche particolari.

Il Tribunale di Roma prevede, quanto alla liberazione degli immobili pignorati, la sospensione sino a nuovo ordine dell'attuazione delle relative ordinanze ex art. 560 c.p.c., salve le procedure in cui sia già intervenuta l'aggiudicazione del bene, per le quali, dopo la data del 22 marzo 2020, l'attuazione dell'ordinanza di liberazione dovrà avvenire nel rigoroso rispetto delle misure precauzionali igienico-sanitarie imposte dalle autorità competenti.

Il Tribunale di Bologna stabilisce, invece, la sospensione dell'attuazione degli ordini di liberazione nel periodo cd. cuscinetto, mentre il Tribunale di Napoli, in una differente declinazione dell'emergenza in corso e quindi dei contrapposti diritti dei soggetti coinvolti, ne prevede la sospensione senza indicazione di un termine finale, senza che si distingua, in entrambi i casi, la situazione nella quale il bene sia stato già aggiudicato dalle altre.

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