Rifacimento di una porzione autonoma del tetto: non devono essere convocati tutti i condomini

Nel caso di specie, l'assemblea aveva deliberato i lavori di straordinaria manutenzione del tetto. Quest'ultimo era costituito da due distinti corpi di fabbrica e solo una parte del tetto era da ristrutturare. Di conseguenza venivano convocati alla riunione assembleare solo i condomini coperti dalla parte di copertura da rifare. Avverso tale delibera, alcuni proprietari impugnarono la delibera che ritenevano invalida per mancata convocazione di tutti i condomini. In primo grado, il Tribunale adito respinse l'impugnativa. In secondo grado, la Corte d'appello confermava la pronuncia e precisava che sotto il profilo dell'art. 1123, comma 3, c.c., Tizio (condomino non convocato) non era interessato alla delibera assembleare di rifacimento del tetto lato nord e non doveva perciò essere convocato. Avverso la citata pronuncia, gli originari attori hanno proposto ricorso in Cassazione.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, è agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato. In siffatte ipotesi è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene, come detto, risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; sicché, per tali ragioni, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Di conseguenza, se solo una porzione autonoma del tetto deve essere rifatta non devono essere convocati tutti i condomini ma solo quelli che fruiscono di quella parte di copertura. Inoltre, il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che riguarda l'altrui sfera giuridica. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.