Domanda riconvenzionale proposta dal condomino convenuto per il rilascio di uno spazio comune e legittimazione passiva dell'amministratore

Il Condominio aveva adito il Tribunale per ottenere il rilascio dello spazio antistante al posto auto di pertinenza della convenuta, previo accertamento della proprietà di tale area. Costituendosi in giudizio, Sempronio (erede della condomina) propose domanda riconvenzionale per l'accertamento dell'acquisto per usucapione della proprietà dell'area in contesa. In primo grado, il Tribunale accolse la domanda del Condominio e respinse la riconvenzionale. In secondo grado, nel corso del giudizio di gravame, intervenne la società acquirente dell'unità immobiliare già appartenente a Sempronio, e quindi quale successore a titolo particolare nel diritto controverso. La Corte territoriale respinse l'impugnazione, escludendo che la condomina avesse acquistato per contratto il posto auto contrassegnato e negando anche l'avvenuta usucapione, in difetto di prova di un possesso esclusivo dell'area comune. Avverso tale decisione, la società acquirente propose ricorso in Cassazione eccependo la nullità della sentenza per violazione dell'art. 102 c.c., essendo necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, a norma dell'art. 1131 c.c., l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, in quanto, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali. Pertanto, nell'ipotesi in cui una domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell'amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, ove gli elementi che rivelano la necessità del litisconsorzio emergano con evidenza dagli atti. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.