Le regole dell’espropriazione forzata durante l’emergenza per il COVID-19

Per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19, il decreto legge 8 marzo 2020 n. 11 ed il decreto del Presidente del consiglio dei ministri, assunto in pari data, hanno adottato misure straordinarie ed urgenti in relazione allo svolgimento delle udienze e alla sospensione dei termini nei procedimenti civili, penali, tributari e militari.

Pur mancando una disposizione specifica in relazione all'espropriazione forzata immobiliare, è pacifico che costituisca una funzione propria del giudice civile e pertanto che, anche per tali procedimenti operino le seguenti disposizioni.

In particolare si tratta:

i) dell'art. 1, comma 1, d.l. n. 11 del 2020, per il quale: «A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all'articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d'ufficio a data successiva al 22 marzo 2020»;

ii) del comma 2 della medesima disposizione secondo cui: «A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate»;

iii) dell'art. 2, comma 1, del medesimo decreto, secondo cui: «a decorrere dal 23 marzo e fino al 31 maggio 2020 i capi degli uffici giudiziari, sentiti l'autorità sanitaria regionale, per il tramite del Presidente della Giunta della Regione, e il Consiglio dell'ordine degli avvocati, adottano le misure organizzative, anche relative alla trattazione degli affari giudiziari, necessarie per consentire il rispetto delle indicazioni igienico-sanitarie fornite dal Ministero della salute…»;

iv) del comma 2 dell'art. 2 su richiamato che «per assicurare le finalità di cui al comma 1» riconosce ai «capi degli uffici» il potere/dovere di adozione di diverse misure come particolari modalità di gestione delle udienze tendenti a limitare la compresenza delle parti nelle aule giudiziarie, tra cui (lett. g) «la previsione del rinvio delle udienze a data successiva al 31 maggio 2020 nei procedimenti civili e penali».

In sintesi, il sistema sopra descritto è declinato in due diversi regimi.

Il primo regime è costituito dalla sospensione di tutti i termini processuali e dal rinvio di tutte le udienze nel periodo tra il 9 ed il 22 marzo 2020 (salvo le urgenze ai sensi dell'art. 2, comma 2, lett. g), vale a dire provvedimenti cautelari relativi alla tutela di diritti fondamentali della persona).

Il secondo regime è riferito ad un arco di tempo più ampio (dal 23 marzo al 31 maggio 2020) in cui è rimesso ai capi degli uffici giudiziari il compito di adottare, sentiti l'autorità sanitaria regionale ed il Consiglio dell'ordine degli avvocati, anche in considerazione dell'evoluzione dell'epidemia, le misure organizzative, comprese quelle afferenti la trattazione degli affari giudiziari, idonee a rispettare le indicazioni igienico-sanitarie del Ministero della Salute per evitare assembramenti e contatti ravvicinati tra le persone all'interno dell'ufficio giudiziario

In questo quadro normativo si inseriscono misure organizzative specifiche per le procedure esecutive immobiliari adottate da alcuni uffici giudiziari con apposite circolari. Ed infatti è innegabile che le suddette procedure presentino una struttura particolare, decisamente diversa dagli altri tradizionali modelli dei processi civili, struttura che costituisce un unicum come dimostra la disciplina propria del libro terzo del c.p.c.

Le attività svolte dall'esperto stimatore sono numerose e analiticamente indicate dall'art. 568 c.p.c. e 173 disp. att. c.p.c. La formulazione delle norme adottate per fronteggiare l'emergenza COVID-19 è tale da consentire all'esperto stimatore di svolgere l'attività di controllo della documentazione agli atti del fascicolo telematico, di richiedere, ottenere e valutare, tutta la documentazione presente presso i pubblici uffici, avvalendosi di modalità telematiche. Allo stato, previa adozione di apposito provvedimento dell'autorità giudiziaria adottato ai sensi dell'art. 2, comma 1, d.l. 2020, n. 11, il suddetto esperto è esonerato dall'effettuare accessi presso i pubblici uffici, nonché presso il cespite staggito, salvo ove la presenza dello stesso sia necessaria ed indifferibile, unitamente a quella del custode, come meglio chiarito più avanti.

Quanto ai termini per l'elaborazione e il deposito delle relazioni di stima degli esperti nominati (e tutte le attività e gli adempimenti connessi inclusi gli accessiagli immobili da periziare, le ricerche dei documenti, verifiche varie, ecc.)questi riprenderanno a decorrere dal 23/3/2020 (così Trib. Bari); con la conseguenza che, ove non dovesse risultare più possibile il deposito della relazione nei trenta giorni anteriori all'udienza, come previsto dall'art. 173-bis disp. att. c.p.c., l'esperto presenterà l'occorrente istanza di proroga al giudice dell'esecuzione.

Rientra nei poteri dei presidenti degli uffici giudiziari e dei presidenti di sezione individuare un termine successivo al 22 marzo ed inferiore al 31 maggio 2020, così come eventuali deroghe (ad es. per il Tribunale di Monza l'accesso deve essere comunque effettuato in caso di: a) pericolo di danni a persone o a cose derivanti dal cespite pignorato, di cui si abbia contezza o notizia verosimile, anche attraverso denunce, istanze di condomini, verbali dell'autorità giudiziaria; b) verosimile attività di danneggiamento alla consistenza materiale del cespite ad opera degli occupanti).

Quanto all'udienza di autorizzazione a vendita, il regime di cui all'art. 569 c.p.c. non evidenza particolari caratteri di urgenza; potranno, pertanto, essere rinviare dai capi degli uffici giudiziari tutte le udienze in questione a data successiva al 31.05.2020.

In tal caso il differimento dell'udienza dovrebbe comportare anche quello dei termini processuali collegati all'udienza de qua (istanza di conversione ex art. 495 c.p.c. e opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c.). Le istanze eventalmente proposte (con il deposito telematico della istanza stessa con allegata la prova del versamento per accedere al beneficio della conversione o quelle della ingiustizia dell'opposizione) saranno valutate dal giudice dell'esecuzione che fisserà una apposita udienza, al più tardi, dopo il 31 maggio 2020.

Indipendentemente dalle specifiche modalità adottate dal giudice dell'esecuzione nella ordinanza emessa a norma dell'art. 569 c.p.c., tutti gli esperimenti di vendita fissati fino al 22 marzo 2020 sono differiti, con conseguente restituzione delle cauzioni già depositate all'offerente, stante l'impossibilità di stabilire una data certa per la ripresa delle operazioni di vendita (Trib. Busto Arsizio). Deve essere però chiarito che potrebbe anche essere legittimamente ritenuto che l'offerta resti ferma fino alla nuova asta in ragione della cauzione già versata.

In pratica la questione del rinvio potrebbe essere interpretata dalla giurisprudenza in due diversi modi. Talune corti possono intendere il rinvio come una vera e propria revoca della vendita (con restituzione della cauzione); per altre il rinvio potrebbe essere inteso come un mero differimento (con ripresa dei termini allo scadere del periodo di sospensione) e facoltà dell'offerente di chiedere indietro la cauzione solo dopo il decorso di 120 gg. ai sensi dell'art. 571, comma 3, n. 3, c.p.c. Non potendo individuare un regime univoco al riguardo, valido per tutto il territorio nazionale occorre individuare in maniera puntuale le prescrizioni adottate dalla sezione esecuzioni del tribunale di riferimento.

Merita di essere segnalato che alcuni tribunali (v. ad es. quello di Busto Arsizio) hanno tenuto fermi «i soli esperimenti di vendita fissati per la data del 9.3.2020». In questo caso si precisa che le buste vanno ritenute ritualmente depositate ed i termini spirati «e dovrà essere fissata esclusivamente la nuova data di apertura delle buste e di celebrazione della gara nel rispetto delle modalità di cui all'art. 2 comma 1 del d.l. 11/2020 …in modo da evitare assembramenti all'interno dell'ufficio giudiziario e contatti ravvicinati tra le persone …».

Della notizia del differimento di tutti gli esperimenti d'asta fissati sino al 22 marzo (Trib. Monza) vanno informati: a) i professionisti delegati, gli istituti vendite ed il custode, per quanto di rispettiva competenza, ai fini della sollecita pubblicazione sui siti di pubblicità indicati nell'ordinanza, sul sito del gestore e sul PVP, dove sarà indicato sia che la vendita è stata differita dal GE; sia che Le cauzioni già versate verranno tenute ferme per la nuova asta salvo richiesta di restituzione; b) anche le cancellerie ed i gestori incaricati delle vendite perché non accettino più il deposito delle offerte cartacee o telematiche in relazione alle vendite di cui agli esperimenti fissati nel periodo suddetto.

In taluni casi poi si è stabilito che tutti gli esperimenti di vendita, con modalità analogiche o telematiche, fissati nel periodo dal 9.03.2020 al 22.03.2020 (incluso) sono differiti a data da stabilirsi «a cura del professionista delegato, comunque successiva al 31 maggio 2020, ferme le offerte di acquisto già formulate e con sospensione dei termini per la proposizione di ulteriori offerte» (ord. g.e. Terni).

Nel periodo indicato dell'art. 1, comma 2, d.l. n. 11 del 2020, cioè fino al 22 marzo 2020 (compreso), è sospeso il termine per il versamento del saldo prezzo degli immobili già aggiudicati, indipendentemente dalle specifiche modalità previste dal giudice dell'esecuzione: pertanto, se il termine viene a scadenza nel periodo stabilito dalla suddetta normativa, inizierà a decorrere nuovamente dal 23 marzo, salvo diversa successiva disposizione. Rimane fermo che laddove l'aggiudicatario abbia effettuato il versamento del saldo prezzo nell'arco del menzionato intervallo temporale resta salvo l'acquisto compiuto.

Più complessa è la situazione per le vendite fissate dal 23 marzo 2020 in poi; pertanto, al riguardo si impongono alcune precisazioni preliminari e rilevanti.

La prima. La situazione emergenziale non è confinata in un dato spazio temporale ma è ancora pressante divenire; non è noto, né in alcun modo prevedibile l'evoluzione e, conseguentemente, il momento in cui tale emergenza è destinata a venire meno. Occorre prendere atto che non possiamo parlare di vendite forzate “ai tempi del COVID 19”, locuzione che ormai sembra diventata di uso comune, quanto di vendite forzate “nella perdurante emergenza da COVID 19”. In altre e più semplici parole il regime successivo al 22 marzo è, rebus sic stantibus, rimesso alla determinazione dei presidenti dei tribunali e delle sezioni, quindi non è consentito fare un discorso generale ed uniforme per tutti gli uffici giudiziari del nostro Paese. Si aggiunga che, stante la grave situazione di incertezza, non sembra possa escludersi l'adozione di altri provvedimenti di carattere generale ed emergenziale, da parte del Governo, con valenza uniforme su tutto o parte del territorio nazionale.

La seconda. Delle informazioni possono comunque desumersi dalle circolari emesse da alcuni tribunali, salvo precisare, ancora una volta, che hanno una valenza limitata ai relativi territori interessati.

Così è significativo notare che:

• il Tribunale di Milano ha revocato tutti gli esperimenti d'asta fissati fino al 31 maggio 2020 compreso; mentre quello di Bari ha, prudenzialmente, «sospeso gli esperimenti delle vendite in corso di svolgimento o da tenersi entro il 31 marzo (incluso)»;
• il Tribunale di Busto Arsizio ha ragionevolmente precisato che non potranno comunque svolgersi le vendite fissate per il 23.3.2020 «in quanto la sospensione di termini preclude, di fatto, la possibilità di depositare offerte tempestive. Eventuali offerte non potranno pertanto essere accettate».
• il Tribunale di Monza ha inoltre, previsto in relazione alle udienze di approvazione dei progetti di distribuzione, ai sensi degli artt. 596 e 597 c.p.c., per il periodo successivo al 22 marzo 2020), di tenere le udienze, ex art. 2, comma 2, lettera h, del d.l. n. 11 del 2020, previa adozione di un decreto con il quale invitano le parti a non comparire all'udienza in assenza di contestazioni, con conseguente approvazione del progetto ex art. 597 c.p.c. Nel caso in cui le parti invece intendessero sollevare contestazioni, le stesse andranno depositate nel fascicolo telematico entro cinque giorni anteriori all'udienza già calendarizzata; in tal caso, il giudice dell'esecuzione calendarizzerà l'udienza dopo il 31 maggio 2020. Per altri sono sospese le udienze di audizione delle parti per la distribuzione della somma ricavata tenute dai delegati ex artt. 591-bis e 596 c.p.c. (v. ad es. provvedimento del g.e. del Trib. Terni).

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