Condominiale il cortile comune a più edifici

La situazione si complica quando, come nel caso in esame, la società costruttrice, a prescindere dalla propria buona o cattiva fede, vende ad un singolo cliente-condomino un bene in odore di condominialità. In tal caso c'è il fondato pericolo che, a farne le spese, sia l'ignaro acquirente destinato a perdere il proprio investimento. L'acquirente, infatti, se aggredito dal condominio, ben difficilmente potrà rifarsi sul costruttore-venditore che, il più delle volte, terminata l'operazione immobiliare ed incassato il prezzo, mette la società in liquidazione.

L'antefatto. Tutto parte nei ruggenti anni '80, quando l'Immobiliare Bellaria costruisce un complesso immobiliare composto da cinque corpi di fabbrica dotati di un'area scoperta su cui, successivamente, alcuni condòmini realizzano alcuni box auto. La società costruttrice vende le singole unità residenziali ai propri clienti dando vita al Condominio Bellaria; l'area residua posta tra i cinque edifici viene trasferita nel 1997 alla Società Novedil che fraziona l'area in due parti di cui una viene venduta, nel 2005, ad un terzo.
Nel 2006 il Condominio Bellaria cita in giudizio il terzo acquirente dell'area scoperta chiedendo al Tribunale di voler accertare la natura condominiale del bene. La parte convenuta, ovviamente, cerca di far valere le proprie ragioni sostenendo che il Condominio non potrebbe accampare alcun diritto sull'area in contestazione non avendo un titolo trascritto; sostiene, di conseguenza, di essere acquirente in buona fede del bene e cita in garanzia la società venditrice Novedil.

La posizione del giudice di merito. Il Tribunale, nel 2012, accoglie la domanda del Condominio. L'iter logico seguito dal giudice di primo grado è semplice: con la costituzione del condominio, l'area di sedime è diventata condominiale per cui la società realizzatrice non avrebbe potuto vendere il bene (di natura condominiale) ad un terzo. A distanza di due anni (ovvero nel 2014) la Corte d'Appello conferma il verdetto di primo grado. La Corte territoriale ritiene che l'area in contestazione fosse del Condominio tanto è vero che alcuni condòmini avevano realizzato su di essa dei box auto senza che la Società avesse alcunché da eccepire. In sostanza, se i condòmini si appropriano dell'area e non vi è alcuna reazione da parte della Società costruttrice, vuol dire che l'area è condominiale.

Cosa si intende per cortile. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 17 febbraio 2020, conferma il verdetto. Il punto di partenza è dato dalla definizione di “cortile”. Piazza Cavour prende atto che il compendio immobiliare è composto da cinque corpi di fabbrica distinti e separati nonché da un'area esterna. Tale area, parzialmente alberata, era stata utilizzata da alcuni condomini per la realizzazione di alcuni box auto; l'area scoperta non solo garantiva area e luce alle singole unità immobiliari ma, di fatto, veniva utilizzata per consentire l'accesso ai singoli edifici. Tali elementi portano la Cassazione ad equiparare l'area scoperta in contestazione ad un “cortile” comune ai cinque edifici.

I punti cruciali della vicenda. La Cassazione sottolinea alcuni punti fondamentali della questione.
Primo punto: il condominio si costituisce con la vendita della prima unità immobiliare; con il primo atto definitivo di compravendita, quindi, partono le presunzioni sulla condominialità dei beni.
Secondo punto: ove l'impresa realizzatrice e venditrice delle singole unità immobiliari non si sia espressamente riservata, all'interno dei singoli atti di vendita, la proprietà di un'area, essa, con la costituzione del condominio, diventa automaticamente condominiale.
Terzo punto: l'art. 1117 c.c. viene interpretato in senso estensivo e non tassativo; di conseguenza, l'area scoperta circostante i fabbricati condominiali, anche se non espressamente indicata nell'elenco dei beni comuni, ex art. 1117 c.c., viene, essa stessa, considerata come un bene condominiale perché posta al servizio dei vari edifici.
Quarto punto: grava sul singolo condomino l'onere di dimostrare di essere proprietario esclusivo del bene (quale il cortile) incluso espressamente (o per relationem) nell'elenco dei beni comuni ex art. 1117 c.c., non essendo rilevante, al riguardo, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, né i dati catastali; ove il singolo condomino non sia in grado di fornire tale prova, il bene si intende di natura condominiale (Cass. civ., 7 maggio 2010, n. 11195; Cass. civ., 18 aprile 2002, n. 5633; Cass. civ., 15 giugno 2001, n. 8152; Cass. civ., 4 aprile 2001, n. 4953).
Quinto punto: la circostanza che gli atti di vendita delle singole unità immobiliari e le relative note di trascrizione non contengano l'indicazione dei beni condominiali – o bel bene in contestazione - non serve a superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.

I principi enunciati. Nella sentenza in commento vengono enunciati i seguenti principi di diritto:
“L'individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c., non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato origine al condominio”.
“La comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art. 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l'edificio, sicché, per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto […] la situazione condominiale è opponibile ai terzi”.